九居原创，侵权必究
写在前面：
大家好，我是九居房地产的主笔九居。
冬天一贯是看房淡季。寒冷的天气，冰雪覆盖的道路，阻碍了人们的出行意愿，就连早晚高峰都没有其他季节那么堵车。如果非刚需，没谁想在这时候冰天雪地里缩手缩脚地去看房。刚过去的12月份，就是这样的景况。
和其他时间比，九居12月看的房也不算很多，先是中招奥密克戎，阳了一周多，年底又出去度了个小假。不过看过的房，聊过的买家、卖家、房东、房客，还是给了九居不少感悟的。所以这篇看房笔记，主要想聊聊对12月蒙城房产市场的感知。
所谓春江水暖鸭先知，亲历市场，感知脉搏。九居看房手记，希望通过更接地气的观察者视角，给您一手的体验和信息。纯个人感知，抛砖引玉，希望您抛开思维定势，摆脱主观偏见，多从不同角度思考分析，更好地做出买卖决策。
本文约2633字，预计阅读时间7分钟
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买家利好！买方市场，来了！
和11月九居切身感受到的成交有小幅上扬相比较，12月的魁省房地产市场平平淡淡，甚至可以说是惨惨淡淡的一个月。
魁省房地产经纪人专业协会每月都会有统计数据，刚过去的12月，是自2014年以来同期销量的最低水平，相比去年同期，12月蒙特利尔的房屋销售量下降了 39%。
上图是wowa.ca关于趋势的统计数据，几乎全是下跌的红色箭头
另外一个趋势是市场供应量的变化。
12月是人们沉浸在节日氛围的一个月，就像中国过年前后，市场也惨淡一样，通常来说，12月的新房源数量也会减少。
而刚过去的2022年12月，市场上新房源的数量达到近20年以来最高值，有2359套房屋上市销售。和2021年同期相比，活跃有效挂牌增加了84%。可以说，蒙特利尔的房产市场，从去年一路高歌的卖方市场，已经彻底转化成了买方市场。
图源：QPAREB（魁省房地产经纪人专业协会）官网
九居说彻底进入买方市场，不是信口开河随便说。有一个严谨的指标，Absorption Rate（吸纳率）来判定。
所谓吸纳率，指的是在一个固定的时间，比如一个月的时间里，你所在的房产市场上被卖掉的房子占到当前市场上所有售卖的房子的一个比例。
一般来说吸纳率大于20%，我们就称之为卖方市场，买家的需求超过了目前市场上活跃房源的供应，对卖方有利，这个地区的房子会卖得比较快。
如果吸纳率低于15%的话，我们一般称之为买方市场。也就是说买家的需求并不高。当这种情况发生时，我们往往会看到房屋需要更长的时间才能出售，而且通常它们的售价低于原始要价。买方可以有更多选择的权利，因为房子比较多。
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和九居一样看到上面那些数据图表就头疼的小伙伴，这些数据代表什么，你不用全明白，只需要看2个数据：当月的销量（total sales），目前市场上活跃的房源数量（active listing)。
这两个数据相除，得到的结果就是吸纳率。
通过以上计算我们可以得知，2022年12月，蒙特利尔地区的房屋吸纳率，是15%。
这个下滑的销量，和上涨的供给，非常鲜明地反映出了人们对市场的心态：观望。
从“追涨”到“观望”，在加拿大房地产市场的趋势改变、利率变化的扑朔迷离之下，买房人更加忐忑了。房价还会不会涨上去？买了会不会继续跌？买吧，怕亏，不买，更怕亏。
观望的心态，反映了买家对市场的信心。而对于卖家而言，这意味着一场漫长的博弈，极大地考验着卖家的耐心。
九居此前写过一篇市场上卖家情况的分析（点击查看），冲在一线的经纪人蒙城王哥也对卖家的情况做了一手解读：
由于累积效应，活跃房源数量继续大幅上升，市场供给增加，买方市场来临。
这种状态，不是蒙特利尔一地的孤例，魁省、加拿大，甚至美国、中国……，全球化下牵一发而动全身的经济大势只要发生变化，房地产，经济的晴雨表之一，必然受到这种大势的影响。
相较2022年11月九居的看房笔记（点击此处查看）中相反的感受，12月份的统计数据，和九居的切身感受，合上了。
好几位买家客户在下offer的档口，又反复犹豫，决定继续观望；
一些之前着急看房子的客户，进入12月也因为生病、出行、天气等各种原因，推迟了看房计划；
有客户有之前没谈拢的offer，后面也因为不是刚需，不着急买，干脆就缓缓再聊；
有买家客户一上来就希望以10万为尺度砍价的，觉得现在的市场砍个二三十万都不是没可能……
总而言之，之前被抢offer大战吓得惶惶的买家们，现在在市场上腰杆硬了，底气足了，反正现金在手，买不买决策权在自己，而不是被市场和泡沫所裹挟。
即使今年加息的脚步能够放缓，但各种层面的判断，利率会高位保持一段时间来稳住通胀。而政策传导需要时间，市场热度的传导也需要时间。按照往年的周期来看，从点到面的复苏，乃至房产市场的整体回暖，还有很长一段路要走。
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租房市场依旧活跃
九居在11月看房手记中，提到了租房市场的疯狂，其实进入12月，九居的切身感受是，租房市场依旧很活跃，尤其是蒙特利尔市中心，高校周边的房子，周转和新出租都欣欣向荣。
可能的原因有几个：
一是1月份是留学生其中一个开学季。来蒙城读书，租房是刚需；
二是没赶上外国人限购令最后一班车的海外买家，本来打算买没买成，也都流入租房市场中来；
三是蒙特利尔人口净流入增加，这些从加拿大各地搬到/回蒙特利尔的人，也给租房市场注入了一剂强心剂。
虽然根据根据租房平台LIV对12月蒙特利尔地区租房的统计报告，12月蒙特利尔1个卧室的公寓平均租金略有回落，但市中心公寓的租金依旧坚挺。
好租的户型仍然是核心地段的1卧公寓；非热门区域、2卧及以上公寓，独立屋等，出租情况和2022下半年其他时期差不多；房况好、价位合理的房子，会相对比较好租。
随着蒙特利尔市中心不少新公寓陆续交房，会有更多房源流入市场，能暂缓市场上租房供应的压力；但如果利率继续上涨，房东会背负更大的还款压力，在这种情况下，租金的预期仍会看涨。
有求租需求的小伙伴们，看到好的房子别犹豫，尽快决策。九居近来就眼见好几位潜在租客在举棋不定中，错失掉了n套不错的房源；
有好房要出租的房东们，只要您要价诚恳，房况好，很快就能租掉；如果咬定价格不松口，那您算算，空置也是钱啊！当然，对租客的背调审查是必不可少的的环节，建议找专业机构出具专业报告，现在这年头，法律更保护租客权益，一旦遇上老赖租客，那可是太头疼了。
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作为市场亲历者、观察者的九居，就蒙城楼市的变化，想和读者们分享的是：情绪驱动的价格增长，往往会产生最大的泡沫和最剧烈的修正。因此，唯一需要改变的是“价格永远上涨”的信念。放平预期，感知市场，才能抓住机会，找到自己合适的房子。
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