写在前面:
大家好,我是九居房地产的主笔九居。
最近市场似乎又活跃起来了。根据九居团队的一手感悟,好房子出来不久,就被下了offer,还有几个买家抢offer的现象,也开始出现。看来在海外买家限购令的政策落地前,抢着上车的人还是不少的。
九居一直讲,越是这样的时候,越是不能急。比起头脑一热就行动,强烈建议我们的读者了解清楚情况再决定,能规避很多风险。比如关于offer的那些坑,你的经纪人给你讲过么?
买房要下offer的时候,新手买家通常会有各种疑问,尤其是offer一下,到底意味着什么,在上期“房产界的思考者”的文章中(点击此处查看),九居做了详细解读。
有二十几年经验的资深地产经纪人——蒙城王哥,也友情提示了要下offer的小伙伴,谨慎谨慎再谨慎。
offer作为一个长达7页纸的法律文件,其实仔细解读起来,每条每款都非常有的聊。作为买家的你,都仔细读过么?
不少买家说,都是英语/法语的,读不懂啊!你们是专业人士,我们非专业人士,看着这些条款头疼!没关系,文末扫码加九居微信,分享offer的中文译本给你参考。
在加拿大,签名是极其重要的行为,字不能乱签!很多小伙伴说,经纪给我offer让我签,说这都是制式合同,也没给我做什么解读啊!
九居想说,避免在签字后被动接受合同责任的最好办法,就是在签字前主动了解所有风险。
今天咱就讲讲,offer中容易被忽视的问题,也是买家如果不知道就贸然签字了,会引起严重后果的那些坑。
本文约3718字,预计阅读时间11分钟
01
offer第一坑:贷款批不下来,就可以不买了?
看上心仪的房子,一算兜里的钱,上车挺吃力。想想要贷那么多款,算算收入情况,又担心贷款批不下来。这时候如果你的买家经纪告诉你,没关系,咱们先下一个offer再说,要是你贷款批不下来,大不了咱们不买了。
真的是这样的么?
关于贷款条款,offer文件中主要是在第6条,让我们来看看具体怎么说的:
魁北克省买房offer 6.1
6.1是关于贷款金额的条款,这个基本上是根据情况如实填写。如果你的资金准备充足,贷款金额可以少填一些,一旦卖家收到多个金额差不多的offer,贷款少的买家容易被优先选择。
魁北克省买房offer 6.2
6.2是关于获得贷款时限的约定,通常是14天。这个时间,也是卖家一旦在这份offer上签字后的等待时间。在这个时间之内,卖家就不可能接受其他买家的offer了;这套房子的状态,也从“可购买”,变成了“被锁定”。
魁北克省买房offer 6.3
前两条都是按部就班,6.3条款,也是最容易被买家和经纪人忽视的一条,坑来了。
如果在6.2条款规定的时间内,买家没有拿到贷款,那怎么办?
这个情况分两种:市场好VS市场不好。
市场好的时候,卖家等了14天,买家贷款没批,而这时候市场上持币待购的买家众多,卖家大概率会选择主动毁约,卖给出价更好的买家。这种情况下,双方都无需承担违约责任;
市场不好的时候,如果买家贷款没批下来,而卖家的14天沉没成本已经产生,市场上也不容易短期内再遇到合适的买家,这时候如果买家说,贷款没批下来,我不买了,那卖家就有理由怀疑买家的动机了。
根据6.3条款,这种情况下,买家要在卖家指定的机构申请贷款。
这里又细分了两种情况:贷款真没批下来 VS 不想买了,找理由毁约。
对于贷款真没批下来的买家而言,如果在卖家指定的机构申请下来了贷款,那结果当然皆大欢喜,也就不在我们的讨论范围内了;
而对于个别买家而言,在等待批贷款的过程中,突然又看上了别的房子,想用贷款没批这个理由来毁约,去下别的房子的offer。因为“我的经纪跟我说了,贷款没批下来,就可以不买了”。可是你知道吗,你毁约的这个风险,你的经纪也帮你承担不起!
虽然上一篇文章我们说过,offer其实是conditional offer,即“有条件的offer”,通常这些条件是关于贷款条件和验房条件的,有条件的offer的好处,主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时,无需承担法律责任。
6.3这一条款,在绝大多数的购买情况中,不会被用到。但是这些保护买家的条款,被买家恶意利用了,也是一样要承担法律责任的!
我们来看看身经百战的王哥的现身说法:
虽说魁省房产交易总体而言对买家保护更多,offer的大多条款的出发点是保护买家的,但是如果因为保护买家,就利用这个特点“钻空子”,那后面可能迎接的是更大的损失。
我就经历过这样一个案例。在今年上半年的市场高点,买家A下offer后,以贷款未批复作为理由,想要毁约。我作为卖家经纪,自然是要捍卫卖家的利益,因为已经等待了14天,市场瞬息万变,买家A如果毁约,再重新上市卖,价格就不一定是下offer的价格了。所以我建议卖家用offer中的6.3条款,提出要帮助买家A找银行申请贷款。
买家A向卖家指定的银行提交资料后,银行发现买家A之前贷款没批下来这个事情,是因为买家A伙同之前的贷款经纪不配合,不提交相应资料而导致未批复。因此我们有理由有证据怀疑买家A是想恶意毁约。
后来我们通过各种渠道追踪买家A动向,发现买家A确实是给另一套房子下了offer,所以这套房子不想买了。买家A毁约后,市场下行,这套房子最终的成交价比买家A的offer低了5.3万元。我的卖家手握足够证据,去起诉买家A恶意毁约,最终判决是买家A需要赔偿我的卖家这5.3万元差价的。
对于买家A而言,这套房子没买成,还损失了5万多,因为小聪明,实在是得不偿失。这里其实双方经纪人也是有权追溯佣金的赔偿金的,但考虑到买家已经损失了不少,我就放弃了追溯赔偿金的权利,而买方经纪毕竟帮买家买到另一套房,也拿到了佣金,所以也没有主张赔偿。
肯定有读者想问,怎么还会真赔钱啊?offer里也没明确说这个点啊,法官怎么还会这么判的呢?
首先,offer里是有这一条的。在条款7.6中,明确说了如果是买方的过错导致毁约,是需要向卖方支付损害赔偿金的。
魁北克省买房offer 7.6
其次,加拿大的司法体系采用的是判例法制度,通俗的说,就是只要案件的基本事实相同或相似,就必须“遵循先例”,此前的类似案件这么判过,那法官遇到类似的情况,还是会这么判决。
把这个亲身经历写出来,就是想告诉买家,你需要了解清楚下offer毁约的后果,再决定是否要下offer,千万别因为“我的经纪没告诉我呀”,或者“我的经纪说没事儿”,就放弃了自己了解清楚事情全貌的权利。
02
offer第二坑,验房不满意,就可以不买了?
还有一种流传很广的说法,就是如果验房有问题,买家不满意,是可以不买的。
这话不完全错,但其实是有漏洞的。因为隐藏了一个很重要的条件,就是房子问题的大小。
如果买一套一百万的房子,验屋发现的问题几千块钱就能解决,然后你作为买家说不买了,想毁约,这样的情况下,卖家通常是不会同意的!
因为在offer的8.1条款中,有一个非常容易被忽视的词,叫做“signifcantly reduce the value”,即“大幅降低房产价值”。
举例来说,一百万的房产,得花一二十万才能解决的问题,才能够被算作“大幅”之列,这种情况下,房子有明显问题,买家说不买了要毁约,那是自然而然的;
但如果花一两万就能解决的问题,买家说算了不买了,这个就不符合“signifcantly reduce the value”这个条件了,较真的卖家,就可以依据这个条款,反告买家毁约。
买家毁约又被告的结果,和上面蒙城王哥分享的案例类似,根据判例法制度,法官很大可能会判买家赔偿差价的。
这里还有一个关键词,叫做in good faith,即法官会根据证据来判断买家毁约行为,是否是善意的。如果卖家拿到证据能证明买家因为房子的小毛病毁约后,很快又买了另一个房子,那这种毁约的情况,多半会被判断为恶意毁约,那大概率买家是要承担毁约的法律责任的,比如会被判罚金、赔差价、赔偿经纪人佣金等。
那么如果验房过程中发现了问题,要怎么解决会比较好呢?我们来听听王哥的建议:
验房发现问题不要紧,如果是小问题,不涉及居住的重大风险,自己修修补补能解决,那肯定还是要和卖家再谈谈成交价格,把这部分钱补出来。
如果真的是因为发现问题就不想买了,哪怕是小问题,又怕被卖家告,遇到这种情况,通常我会建议买家,砍价的幅度大一点,比如一两万的问题,砍个十万八万,看卖家的态度。
如果卖家完全不能接受这个砍价,又不想继续和这个买家耗时间,市场上还有买家在等待,那卖家大概率会主动终止合同,这也正中了买家“挑毛病”不想买了的下怀;
如果卖家还是诚心想卖的,也不想把自己卷入冗长的诉讼环节,那这时候通常会再和买家来回还几轮价格,直到双方都愿意妥协的价格点成交。
其实这也是offer博弈的一部分,除了前面一轮一轮谈价格,在验屋这个环节,发现问题后,也还是有机会谈价格的,我也是用这种策略,帮不少买家谈到了意外惊喜的最终成交价。
而如果验屋发现的问题是原则性的大问题,那我百分之二百会建议买家,这个房子绝对不能买,赶快中止合同,再找别的房子。
说到底,验屋发现问题,有时候反而不是坏事儿,可能能让你以意想不到的价格成交。但也别想着利用这个offer里保护买家的条款,恶意毁约,一旦遇到较真的卖家,那真是吃不了兜着走。
除了上述这两点,其实offer里还有一些风险因素,需要买家详细了解才能不踩坑。篇幅所限,今天先把最容易被忽视的两点列出来,之后开文再写。
还是那句话,offer总体上来说还是保护买家的,但买家千万别因为有offer护体,就觉得任何条件下都可以全身而退。了解清楚风险,不恶意毁约,就是对自己最好的保护。
希望读我文章的买家们都能遇到合适的房子,遇到好的卖家,成交过程都顺顺利利的!
你最近也要下offer?打算买房想获取资讯?有房产难题不知道问谁?加九居微信,带你进蒙城最有营养的买房群,和群友一起讨论一起飞~
下面是一个安静的广告位