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大家好，我是九居房地产的主笔九居。
随着海外买家限购令的截止日期一天天接近，不少买家已经进入下offer和贷款的流程。前面写了几篇关于offer的文章：搞定offer的时间节点和效率分配（点击此处查看），如何下offer不踩坑（点击此处查看）。小伙伴们反馈说帮助很大，希望九居也聊聊贷款的问题。
术业有专攻。九居今天就邀请CIBC资深贷款顾问Jessie Zheng, 跟我们聊聊买房贷款的常见问题：比如“当下没收入，能做贷款吗？”，“贷款能力是由工资倍数决定的吗？”，“没拿到加拿大身份，可以贷款吗？”，“选择浮动利率以后，如果利率上调，月供会发生变化吗？”……尤其是初次买房的小伙伴，收藏此文，买房贷款不踩坑~
作者：Jessie Zheng | CIBC贷款顾问
正文共3566字，预计阅读时间9分钟
对于初次在加拿大办理房贷的朋友来说，从第一次和贷款人员沟通，到准备文件、签贷款合同、见公证师，一直到房子过户，可能都是稀里糊涂就走完了整个贷款流程，而贷款合同的具体细节，可能并不甚清楚。
那么在办理一次正式贷款前，其实是非常有必要具备一些基础知识的，这样在选择贷款产品的时候，才会根据自己的实际情况选择合适自己的贷款产品，也会对接下来有可能出现的情况变化有所准备，不会走到贱卖房产的地步。
这里就总结了八条贷款小白最常问到的问题，笔者以贷款从业人员的角度，来聊一聊贷款的那些事。
01
“不是说25年还完吗？为什么还有一个5年合同”？
这是很多人第一次准备在加拿大申请房贷时，最容易感到混淆的地方。
其实，这是因为25年和5年分别指的是25年摊还期（amortization）和5年贷款合同（term）。
与中国办理房贷不同，加拿大的房贷合同一般是几年一签，从1-10年不等，房贷合同结束时，顾客可以选择和现有银行办理续贷，或者将贷款转到其他银行，因此5年的term表示你和这家银行的贷款合同为5年期，到期以后需要续贷或者转贷款。
那么“摊还期”这个概念更多的是用来计算每个月的月供数额，也就是按照25年的时间把这笔贷款还完的话，计算出来每个月需要还多少钱。可以想象，25年摊还期的月供一定会比30年摊还期的月供要高。
摊还期越长，月供越少
由此可以看出，加拿大的房贷政策相对而言，更加灵活，市场更加活跃，在25年或者30年还房贷的漫长过程中，更换贷款机构几乎是必定会发生的事。
02
“到底什么是固定利率，什么是浮动利率”？
办理房贷一定绕不过去的一个灵魂拷问，就是“我到底该选择固定利率还是浮动利率？”
有时候客人一上来就会问我这个问题，那我能做的只有释清楚两者的区别，最后的决定权，一定是交给客人自己，因为这是一个没有标准答案的问题。
固定利率，就是利率是固定的贷款合同（等于没说……）。在这个贷款合同期内，或者在这个term内，利率是固定不变的，就算央行把prime rate加上了天，你也可以安稳睡大觉，一切都在自己的掌控中。
除非个人的经济状况发生重大改变，否则不会发生还不起贷款的情况。
缺点当然也相应而生，由于利率在签贷款合同的时候就固定下来了，在加息环境中能躲进避风港，但是在降息环境中，就有可能依然承受较高的利息。
如果利率一路走低，但是自己依然按照签订好的高利率还贷，就感觉每个月都损失了好几个亿。
浮动利率就正好相反。拿了浮动利率的客人，利率会跟随央行的脚步进行上下浮动。
因为在签贷款合同的时候，客人的利率=prime rate-银行利率折扣。这个prime rate，或者我们说最优惠利率，就是造成利率变动的原因。
在今年的10月25日，央行加息0.5，因此prime rate也加了0.5，由此客人的实际利率也就加了0.5。
实际上从今年上半年进入加息周期以来，选了浮动利率的客人，现在的实际利率已经翻了几倍，每个月的月供只剩下利息，或者连当月的利息也还不干净，进入利滚利阶段。
但是反过来说，等到利率重新下行的时候，客人就会看到自己的月供里面利息所占比例越来越少，本金还得越来越多。
另外，比较容易忽略的是这两种贷款产品对于加速还款和违约金计算的方法。每个银行都不一样，建议客人一定要把这两点了解清楚。
以CIBC为例，浮动利率每年可以提前还初始借款额度的20%，而固定利率只可以提前还10%。浮动利率的违约金是3个月的利息，固定利率的违约金采用IRD （interest rate difference）或者3个月利息来计算罚金，哪个更多取哪个，通常情况下IRD会比3个月利息要多。
所以，要选择浮动还是固定，问自己几个问题，就基本上能有答案了。
我对利率敏感吗？心理承受能力好吗？有备用资金应对加息环境吗？我的房子是用来投资还是自住？我近期有卖房打算吗？我打算加速还贷款吗？
李先生正在办理贷款过程中，计划先在加拿大买好房子，然后把国内房子卖掉，用卖房所得再把这边的贷款还干净。考虑到浮动利率毁约成本更小，建议选择浮动利率。
王女士希望有稳定的开销计划，日常的投资习惯也趋于保守，只有一套自住房要还贷款，短期内也没有购买投资房的打算。考虑到目前是加息环境，且王女士不希望承受任何风险，建议选择固定利率。
03
“选择浮动利率以后，如果利率上调，我的月供会发生变化吗”？
在今年的加息浪潮下，很多人其实已经搞清楚了这个问题。
大部分银行是不需要立即调整月供的，也就是说并不会给日常的现金流造成压力。
有的银行如Scotiabank，则是会要求根据新的利率调整月供。
对于剩下几大商业银行，随着不断加息，也总有一个时间点，会要求增加月供，或者做一次性的还款来补上欠下的利息。
因此加息以来 ，出现频率最高的一个词莫过于“trigger rate”，见面第一句话就是“你今天trigger rate“了吗？
其实，什么是trigger rate，怎么算trigger rate不重要，大家想知道的不过是我什么时候需要提高月供，这也是在办理贷款前，就务必需要找自己的贷款顾问了解清楚的问题，吃透贷款银行对于这方面的政策。
如果担心自己已经被trigger了，打电话去银行问是最准确的。有的银行比如CIBC和BMO，使用的是designated amount，那么利率上调的时候，月供并不会立即做出调整，未还的当月利息会累加到本金上面，当本加息达到了原始贷款额度的105%时，银行会要求客人对月供做出调整。
举例
客人R今年8月份开始在CIBC银行有一个浮动利率的贷款，贷款金额$531,440元，月供$2879，摊还期25年，利率是4.25%。
随着央行后面的加息，利率已经涨到了5.5%，月供依然是$2879，但是摊还期已经延长到了33年9个月，也就是说按照现在的利率，客人需要33年9个月才能还清贷款。
客人有三种选择，一是主动提高月供，把摊还期拉回25年，二是做一笔一次性还款把本金降低，三是不做任何改变。
如果客人不做任何改变，那么在这个case中，designated数额是原始贷款额的105%，也就是$558,012, 当央行继续加息下去，总有一天贷款本金加未还利息达到这个designated的数额，那么到了这个时候，客人就必须去和银行聊聊了。
04
“贷款能力是由工资倍数决定的吗”？
有的客户一上来就会问我，现在能贷工资的5倍还是4倍？这其实是一个无法立刻回答的问题。
如果一个人收入10万，贷了两套房，分别是40万，那么是不是就变成了工资的8倍？如果只有一套房，贷了40万，那是不是只能贷工资4倍？这两种情况都非常常见，甚至如果客人有N套房，那么可能名下的贷款达到了工资的10倍都是有可能的。
当贷款顾问评估客人的贷款能力时，报税收入永远是我们第一考虑的因素。这里的报税收入不光是工资，还包括了其他形式的收入，比如牛奶金、投资收入、退休金等等。报税收入最大程度决定了贷款能力。
除此以外，客人的信用分数、净资产、职业、其他房贷车贷等，都是需要放在一起考虑的。在评估了客人的客观条件以后，我们会根据客人的条件去匹配不同的贷款项目，最终目的是为了帮客人成功申请到贷款和优惠利率。以后的文章中，我会专门讲一讲银行是如何审批贷款的。
05
“当下没有收入，可以做贷款吗？”
某些银行的某些贷款项目，允许客人在目前没有收入的情况下依然可以成功申请到贷款，比如新移民项目。但是会对客人的其他条件有一定要求，这种情况的客人可以多找几家银行问一下，看看有没有适合自己的贷款项目。
举例
客人A在中国有10年项目管理工作经验，硕士学历，登陆加拿大6个月，正在学习法语和考取项目管理证书，目前没有主动收入。这种情况的客户就可以考虑走新移民贷款项目。
06
“我还没有拿到加拿大身份，可以办理贷款吗？”
能否申请到贷款，主要取决于申请人的可持续收入能力，持工签、旅游签的申请人同样可以办理贷款。
举例
王女士的孩子来到加拿大读大学，王女士希望为孩子在加拿大置办一套主要居所，这种情况可以用王女士的中国收入做贷款申请。
07
“贷款合同到期以后，还需要重新走一遍贷款审批程序吗？”
如果只是简单地延续现有贷款合同，那么不需要重新申请贷款；如果需要Refinance，或者转贷款银行，都相当于重做贷款，则需要重新递交申请材料，重新走一遍贷款申请流程。
08
“在买房子的过程中，应该什么时候开始办理贷款？”
看房子和了解贷款应该同时着手，因为只有了解了自己的贷款能力，才知道自己的预算范围。
在魁省办理贷款，从offer接受开始计算，一般只有两周的时间办理贷款，如果这个时候再开始了解贷款和准备贷款材料，时间就会很紧张。
最好的做法，是在开始看房子的前后时间，就开始办理贷款预审批，这样能够最大限度地减少因为贷款失败而导致购房失败的风险。
by Nick Youngson CC BY-SA 3.0 Pix4free
以上8个问题，是第一次接触加拿大贷款时最容易产生疑问的地方，对这些问题有了基本认识以后，贷款看起来也没有那么难。
归根结底，贷款申请能否成功还是要看申请人自身的贷款能力，稳定的收入来源、良好的信用记录、一定的净资产，永远是贷款成功的不二法则。
本文作者：
Jessie Zheng
加拿大CIBC银行
资深贷款顾问
用耐心和专业
服务好每一位客户
贷款有问题？扫码加Jessie聊聊吧~
call: 438 405 6305
THE END
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