写在前面：
大家好，我是九居房地产主笔九居。
写完1月看房笔记（点击此处查看）的一个房子收了10个offer，上周末，蒙城王哥带客户去看房，一个西岛的open house，短短半小时内，来了十二三拨人！
有视频有真相，王哥现场实拍
都说市场不好，不少专业机构都预测2023年的加拿大楼市还要继续下行，那这扎堆看房，又是什么情况？
你是相信你的眼睛和感受，还是相信机构的数据和预测？你是感性大过天，还是理性消费者？
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本文大约2989字，预计阅读时间8分钟
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所见所闻的背后
2022年这个时候，西岛知名学区Beaconsfield的独立屋，单车库，均价基本上在120-130万；
现在，同样地段的独立屋，双车库，报价一百万出头。
2022年这个时候，买房子就像买白菜，加价十几万都不一定能抢到；
现在，买房子就像买山芋，就怕买了烫手，你看我我看你，都怕抄底抄在了半山腰。
确实，整个加拿大的房价，在这一年里，已经快要跌回疫情前的水平了；
市场的趋势，就是民众对未来的信心，也非常不明朗。
然而，行走在一线的经纪人蒙城王哥，却对他最近的所见所闻不吐不快：
春江水暖鸭先知。我们这些天天泡在水里的“鸭子”，近期感受到市场开始发生变化了。
和冬天最惨淡的那会儿相比，我最近带客户看的不少房子，都有好几个前后挨着的预约；
像周末Kirkland这个open house，同一时间段来了这么多人，房子里都挤不下、路上停车都要停不下了的“盛况”，确实好久没出现了。
正常来讲，每年的冬天，十一月底开始到一月，是房产市场的淡季，毕竟天寒地冻又叠加节假日的，谁也不想这时候看房；而一到二三月份，随着天气回暖，看房的人就会多起来。
“盛况”的出现，我分析还有一个原因：魁省大搬家是7月，房东通常提前三四个月和租客确认续租事宜。往前倒推，要搬家的人，在二三月份就必须开始看起来了；
这个时间段也是“租客变房主”的时机，不少租客想早点结束租房生涯，想要尽快“上岸”成为房主，二三月份不下手，到五六月份，市场可能就又走高了；
另一个叠加的因素，是利率的影响。随着加拿大央行宣布加息暂缓，靴子终于落了地，很多观望着一直没出手的刚需买家，终于敢放开胆子看房了。
虽然现在利率仍然不算低，贷款成本也高，但相较已经降下来的房价，多还的利息其实不算啥；何况还可以选择浮动利率，已经都这么高了， 再浮动只能更低。
所以就我在一线的观察和感受来分析，我认为，如果你是刚需买家，现在是看房的好时候。你只需要和你的经纪人紧密配合，做好市场调研和分析，可能还真能抄个底。
蒙城王哥的“不吐不快”，给了我们一个强烈的信号：市场已经发生变化了。
而且王哥也从各方面分析了他所见所闻背后的原因，这个分析，和九居从另一个角度的解读，殊途同归。
九居的角度，是预期。
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预期和信心
每一次市场发生巨大的改变，背后的手，都是预期的改变。
预期，是所有经济行为的核心和基石。你不会去乌克兰搞投资，你也不可能到索马里买房，因为这些地方的预期是负的。
加拿大央行出重拳调控通胀，副产品就是把房地产市场玩崩了。
对房地产市场的信心就跟人的自信似的，可能经历一些不好的事，慢慢一点一点被打击，最后就自卑了，自闭了；但是如果停止打击，慢慢不断地累积微小的成功，信心就回来了。
人都是活在预期里的，预期又是现实的折射。最好的预期是未来“越来越好”；比较中间的是”以后也就这样了”；最差的就是“这个世界越来越烂”。大家之前能咬牙背上几十年贷款买房，还不是觉得未来越来越好嘛。
图表和数据来自：加拿大房地产经纪人协会CREA官网
如果你把眼光拉长，先看过往十几年，总体来说，房价的走势是大幅上升的；这也是人们一直以来的信心来源，房产是货币的蓄水池，是保值的，增值的。
这个趋势就是在2022年中发生了巨大的转折，开始有了跌宕向下的曲线。这个最无奈的状态，就是改变了最近十几年来加拿大房地产市场持续向上的预期，让大家觉得原来也会发生这种事，并且怀疑将来会不会还会有。
一旦接受了这样的设定，消费行为自然而然就倾向于保守。而最后保守的代价会反过来让所有人承担。
但是，买房的需求不是没有，而是这几年被压抑了。
盛极必衰的反面，就是衰极必盛。
当所有利空手段都出尽，意味着什么？
短时间内，重振信心不是一件容易的事；但是一旦影响市场的政府之手，把加息这个因素的不确定性控制住，那么大家就会慢慢淡忘了那种不确定的感受，对物价稳定、生活稳定的预期又回来了。
预期一旦复苏，被压抑的需求，就会以井喷之势呈现出来。就像封控了三年的中国，刚一开国门，东南亚的旅游业就爆掉了。
所以现在这个时期，有点像黎明前的黑暗。当一轮红日喷薄而出的时候，你是会不知所措地被光芒灼伤了眼，还是会提前做足准备，享受太阳的温暖和能量？
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黑天鹅？灰犀牛？反面的声音如何看
看到这里的理性的读者，说不定早就把各大机构、官方协会关于2023年房地产市场的预测和数据看了个遍。
九居其实也看了个遍，结论是看衰2023年的占了大多数，不乐观大于乐观，坊间普遍预期的复苏时间是2024年。
还有读者眼界更宽，研究更深，从世界经济严峻的形势，分析到2025年军事对峙趋势；从硅谷大厂大规模裁员，分析到科技树被锁死，没什么实质性的改变世界的技术；
九居承认，这些分析，确实对房地产市场有影响，而且可能都不止是黑天鹅，而是灰犀牛。
16世纪以前，所有人认为天鹅都是白色的，对世界的认知也是处于“天鹅是白色”的状态，直到在澳大利亚发现了第一只黑天鹅，才否定了这种坚定信念。从此，便用“黑天鹅”来喻指不可预测的重大稀有事件。
近年来，诸多的“黑天鹅”事件在金融市场、商业以及股市等各个领域不断乱飞, 由此造成了严重的后果，不断影响着人们的生活。远的如911事件、美国次贷危机，近的如英国脱欧、美国大选、意大利公投, 都证实了这一点。
灰犀牛是据古根海姆学者奖获得者米歇尔·渥克的《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书，“黑天鹅”比喻小概率而影响巨大的事件，而“灰犀牛”则比喻经常被提示、却没有得到充分重视的、大概率、且影响巨大的潜在危机。
来源：灰犀非洲大陆上的巨无霸，体重达2-5吨，它平时性情温和，只要不侵犯到它的领域或者挑衅它，基本不会对人或者其他动物造成威胁。当你在非洲大草原旅行时，碰见灰犀牛，你一步步向前，直到足够近，并为其拍一张角度好的照片时，发现犀牛向你冲过来，此时你所面临的危险就称作“灰犀牛”。
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说实话，黑天鹅也好，灰犀牛也罢，对我们普通人而言，无论发生了什么，以我们的一己之力，都是无法应对的。再宿命论一点，全看命。
所以这种大趋势的分析和预测重不重要？如果你信，那就重要，毕竟这代表了你的预期，和对未来的判断。
但正如九居在去年尾牙总结中（点击此处查看）写的那样，我们普通人如何做决策？
九居能给到的建议，就是关注当下，尊重人性。别小看这两个看似虚无缥缈的词，这才是决策的本质。
重看当时写下的这段话，观点不变，依然觉得可以给读者朋友们做参考。
也欢迎您扫码加九居，入群和群友们一起探讨。
九居写了很多篇陈述事实、分析趋势的文章，但每一篇的底层逻辑都没变：
买卖房子，是个流程复杂、决策链长的动作，是非常差异化、个体化的行为。别人的经验可以看看，但到了自己做决策的时候，必须实事求是从自身情况出发，没什么可以参照的。买房请一定一定要量力而为，现金为王，财务安全最重要！
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