九居原创，侵权必究

本文大约2969字，预计阅读时间8分钟

海外买家禁令的初衷，是为了冷却市场。加拿大政府觉得热钱把房产市场炒至高位，加息也好，禁令也罢，都是给过热的不理性的市场降降温。

禁令在2022年6月23日就出台了，这版法案颗粒度比较粗，很多细则语焉不详。2022年10月又通过CMHC（加拿大抵押贷款和住房公司）出了一个讨论版的细则，这也是九居之前解读政策的一个参考。2022年12月12日，官方版的细则条例（Regulations）正式公布。

这版细则是总督阁下在与财政部长协商后，根据住房和多样性与包容部部长的建议，根据海外买家禁令法案的大原则提出的。在这版细则条例中，明确了关于被豁免的情况，也就是说，符合以下这些情况和条件，海外买家还是可以在加拿大购买房产的。

九居的理解是，政府充分听取了各方意见后，也不想一刀切，让许多初到加拿大的临时居民将受到这项新立法的负面影响，因此在各种情况下做出一些豁免。九居大致归类了一下，主要是以下三个方面：

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01 豁免城市

图源：加拿大统计局官网 2021年人口普查都会区&集聚区地图

熟悉国内楼市的小伙伴应该对这个逻辑不陌生——大城市已经容不下太多人口了，所以要出各种政策限购。没有北京户口没关系，环京板块河北不限购随便买；上海买不起没关系，环沪四小天王（嘉兴、宁波、南通、苏州）欢迎你。

在这版细则条例中，也是同样的逻辑，都市圈和集聚区容不下那么多海外热钱来买房子了，没关系，小城镇欢迎你。

原文是这样的：不在人口普查集聚区或人口普查都市圈内的住宅物业不受禁令约束。

关于条例中提到的人口普查集聚区、人口普查都市圈的概念，也做了详细解释。

主要参考文件是加拿大统计局《2021年标准地理分类》，在加拿大统计局官网上可以查到。魁省这些区域和城市是被划为不可购买范围内的（CA即人口普查集聚区census agglomeration，CMA即人口普查都市圈census metropolitan area） 。

图源：加拿大统计局官网 2021年人口普查都会区&集聚区地图

针对这一条款，律师事务所MLT Aikins在其官网的分析文章做了进一步解释：“这通常意味着核心人口少于10,000人的城市将不受禁令的约束，而核心人口超过10,000人的社区将受到影响。”

九居在加拿大统计局官网上查了一下，大蒙特利尔地区周边车程一小时范围内，这种人口不到1万的小城镇还真是不少。

但是在查找符合购买条件的城市的过程中，九居有一个细节也无法拿捏得更准确，就是关于这类人口小于1万的城市的最终解释权问题。

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其实在人口普查的统计归类上，这类小城市还被划归到更大的地区，就是图左的”Census divisions: MRC (Municipalité régionale de comté)”里去，如果这个政策最后落点的维度是类似Saint-Michel、Saint-Remi这样的小城市，那就是符合政策豁免范围的；如果落点是对应的MRC，那人口就超出1万人的限制了，如下图中的Les Jardins-de-Napierville，就是刚才那两个小城市落在的MRC，人口3万多。

所以在如何解读城市这个定义的细节上，九居目前还没能找到更权威的信息和解读，我们会密切关注该政策的进一步动向，也会努力寻找问题的答案。如果读者朋友有进一步的消息，或者更权威的认知，欢迎给我们留言，加九居微信（ninetymiles9）一起探讨。

对于迫切需要一个住所、又不想租房子的海外买家而言，其实在大都市周边这些卫星城置业，也不啻为一个退而求其次的选择。这些区域房价目前是洼地，在蒙特利尔市中心买套1卧小公寓的钱，够在这里买个独栋了。

其实现在被华人追捧的蒙特利尔西岛、南岸等区域，在十几二十年前，房价也都不高，也没有现在这么多人口。随着新移民一年一年不断涌入，聚集效应才慢慢出来。那么蒙特利尔周边现在这些籍籍无名的小城镇，如果选对了，谁会预料到若干年后，不是下一个西岛或者南岸呢~

法案中明确规定了海外买家不能购买的住宅物业的范畴：包括独立式住宅或类似建筑物，以及半独立式住宅、排屋、住宅公寓和其他类似房产。

但对于具有多个单元的较大建筑物，法案并没有明确禁止。同样，度假别墅和湖边别墅等休闲物业也不受禁令约束。

对于手里有闲钱、看好加拿大房地产市场的长期效应的海外投资者而言，以上几类投资物业，还是可以购买的。

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豁免人群这里，条例中的部分和之前出台的法案大体上差不多，细节上略有丰富。

在加拿大持有临时工作许可、符合条件的人仍然可以购买住宅物业，符合特定条件的难民申请人和国际学生也是如此。

条例直译如下：

(a)如果他们是在《移民和难民保护条例》第211.1节所定义的指定学习机构注册的授权学习项目，

(i)他们根据《所得税法》，在购买当年之前的五个纳税年度中，每年都提交了所有必需的所得税申报表，

(ii)在购买房产前的5个历年中，每年至少在加拿大居住244天，

(iii)该住宅物业的购买价不超过50万元;及

(iv)没有购买多于一套住宅物业;

(b)如果他们持有《移民和难民保护条例》第2节所定义的工作许可证，或根据《移民和难民保护条例》第186节被授权在加拿大工作，

(i)在购买房产前的四年内，在加拿大至少工作了三年，如果工作是《移民和难民保护条例》第73(1)款规定的全职工作，

(ii)在购买当年之前的四个纳税年度中，至少有三个纳税年度按照《所得税法》提交了所有必需的所得税申报表，以及

(iii)没有购买多于一个住宅物业。

说人话就是，对于国际学生而言，买房前5年每年报税、5年内每年至少住够244天、打算购买的房子不超50万、之前在加拿大没买过住宅，4个条件全满足才可买房；

对于工签持有者而言，买房前4年内至少全职工作3年、每年都如实报税、之前在加拿大没买过住宅，3个条件全满足才可买房。

持有由外交、贸易和发展部礼宾司司长签发的有效外交、领事、官方或特别代表签署的护照的外国国民，也在豁免范围内。

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配偶或同居伴侣是加拿大公民、永久居民、根据 Indian Act法案登记的人或难民的非加拿大人也不受禁令约束。

对于海外买家通过在加拿大成立公司，企图绕过禁令的可能性，条例中也做了特别明确的说明：

根据加拿大联邦法律或省法律以外方式成立的公司或其他实体，或由非加拿大人控制的公司，都在禁令管制范围内。因此，该法案明确禁止非加拿大人简单地成立公司代表他们购买房产。

“房住不炒”是中国近年来一直提倡的调控房产市场的大方针，无独有偶，加拿大住房部长 Ahmed Hussen也持同样观点，“房屋不应该是商品，家是用来居住的，一个家庭可以在这里扎根、创造回忆并共同建设生活。”

这个已经生效、为期两年的海外买家购房禁令，到底会对加拿大的房地产市场产生多大影响，我们拭目以待~