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九居原创，侵权必究
写在前面：
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大家好，我是九居房地产的主笔九居。
规划了每月初发一篇的九居看房手记，这个月现在才发，是因为九居我病倒了。开始还以为是被娃从学校传染了流感，后来才发现是奥密克戎，阳了一周刚转阴，竟然和北京的小伙伴们实现了感染神同步。垂死病中惊坐起，原来老板喊交稿
，所以就有了这篇姗姗来迟的11月看房手记。
所谓春江水暖鸭先知，亲历市场，感知脉搏。九居看房手记，希望通过更接地气的观察者视角，给您一手的体验和信息。纯个人感知，抛砖引玉，希望您抛开思维定势，摆脱主观偏见，多从不同角度思考分析，更好地做出买卖决策。
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本文约2958字，预计阅读时间8分钟
冰火两重天的迷惑
11月是很魔幻的一个月。看数据和看房子，九居觉得活在两个世界。
根据魁省地产经纪人联合会APCIQ（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）11月的统计数据，蒙特利尔地区11月房产销售价量齐跌，销售量比去年同期下降了38%，是自2014年以来的的最低点；独立屋和plex户型的价格都下跌1%，唯独公寓一枝独秀，均价上涨2%。
而当你走出家门去看房子，却透出一种市场春天即将到来的观感——看上眼的不错的房子，没多久就收offer成交了；总能听到认识的经纪人朋友又卖了房的消息；市中心的公寓开始跃跃欲试地涨租金，被房东要卖房赶出来的小朋友，也开始痛定思痛的来咨询，是不是应该赶快抄底买个自住房……
这种冰火两重天的既视感，叠加利率浮动的因素，就会让人更迷惑了：
一条逻辑线是（房产持有者视角）：利率上涨→月供增加→还款压力增大→触发triggle rate→还不上贷款→无奈卖房→市场低迷卖不上价→卖？不卖？算了，先挂上再说吧；
另一条逻辑线是（潜在买家视角）：利率上涨→卖家增多→卖家市场变为买家市场→房子总价降低→首付降低→可是月供更高了→手里的现金是付个首付，还是存银行？到底哪个划算？先观望再说吧；
按逻辑来分析，这两种力量，在没有外力打破的情况下，就会一直僵持着，导致市场处于低迷状态；
最近的外力是又加息了，按说会加剧这种买家和卖家的对峙，导致成交量进一步下跌，看综合数据分析也是如此；
可是九居最近一个多月的看房体验，却得出了截然相反的结论：房子卖的那叫一个快啊！
下面这两张截图来自经纪人后台数据，是九居的一位关注西岛房产的客户的看房列表。这些房子上个月九居陆续都去看过，图中状态是的SO的，表示“SOLD”，就是卖掉的：
AC表示active，仍在市场上活跃着；CA表示cancelled，房源取消掉了，可能不卖了，可能换个价格重新上架
九居截图出来这31套西岛独立屋，有14套都在上个月到这个月初的四十天时间里，卖！掉！了！
这个交易量，这个交易速度，是不是跟数据的结论不大一样！
不止这一位客户。上个月关注西岛房源的客户，相信不少人都有这样的体会。九居肉眼所见的就是，西岛的独立屋、半独立屋，只要不是漫天要价、诚心要卖的，会出现排队看房，争相下offer的局面。
不止西岛。华人关注和喜欢的区域，南岸，明珠小区，皇家山区……，也有类似的情况在发生着。
这种偏差，九居分析，一方面是由于海外买家政策的落地在即，很多受政策限制的买家抓紧11月的时间赶快买定离手，导致了这样一种“小阳春”的局面；
另一方面，刚需的买家，无论市场如何，还是得买啊！继续加息，也就是短期内还款金额高些，但房子总价降下来了，还有可以和卖家谈价的余地，这种市场时机，在前几年高歌猛进抢offer的时候，是难以想象的。
虽然九居的感受是市场又有些热起来了，但仍然不会下结论，或者给到读者什么关于入市时机的建议。
一如九居总在群里说的那样，“买卖房子真的是很看缘分的一个事情，就跟找另一半似的，每个人的缘分都不一样，有人真是一见钟情，有的人就是兜兜转转”。甲之蜜糖乙之砒霜这种情况，时有发生，所以请各位看官一定一定根据自家情况出发，做出符合自己利益的理性判断。
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疯狂的租房市场
上个月九居看房的另一个感受，就是关于租房市场。如果你是房东，你的房子正好在换租客的时期，应该会感同身受九居在说什么。
房租，尤其是市中心高级公寓的房租，涨得让人瞠目结舌。现在市中心一个studio公寓的月租金，基本上涨到了1300-1500这个区间，放到以前，这价格能租一套同等位置的一卧公寓；
而不带家具的一卧公寓，50平米以下的，能租到1600-1800；要是再带上家具，有个车位，叫价2000都算便宜的；60平米+的一卧公寓，两千三四都是正常报价。
经纪人后台市中心1卧1卫公寓租价随机截图
这波大涨的基础，是疫情期间的租金大跌，尤其是当时居家办公、搬离市中心的趋势，给周边卫星城的房价上扬提供了市场；然而三年河东三年河西，这又到了大家纷纷搬回市中心的趋势上来，因此市场也很给面子，来个了报复性上涨。
九居眼见有些年轻租客因付不起高涨的房价而被迫搬家，有些房东正好在找下任租客的路上，一天挂一个新价；甚至还有追涨红眼了房东为了追求更高的租金，不惜被告的风险驱赶现有租客的。
这些房东的非理性行为不难理解，和前面的逻辑如出一辙：利率上涨→月供增加→还款压力增大→压力给到租客，那租金自然是要水涨船高的。
关于房租上涨，九居的所见所感，和数据分析出来的结论，终于合上了。
根据租房平台LIV对11月蒙特利尔地区租房的统计报告，11月蒙特利尔无家具1卧公寓的平均房租为1555元，达近半年房租顶点；
市中心无家具的房子租金增长幅度最大（+11.07%）；Saint-Laurant紧随其后，涨幅达8.86%；CDN区涨7.43%；带家具的房子租金涨幅更夸张，CDN区凭借一个月涨14.94%荣登榜首。
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房租这个疯狂的涨势，让一些手持现金、暗中观望的投资买家都有些跃跃欲试了。九居接到了好几个咨询，就是关于是否应该现在下场抢一套投资房赶快拿来出租的。
九居帮这些潜在投资者算这样一笔账：虽然现在利率增加，现金放到银行的收益也不算低，但这个利率水平，能维持多长时间，那就要看加拿大央行认为何时把通胀控制住了；
而同样的现金，如果手里有闲钱，不用贷款，买一套核心地段的公寓在手，现行租金的回报率和银行存款利率不相上下的情况下，房子本身作为资产的价值也在上涨。虽然每年固定要付地税校税和维护管理费用，但考虑到未来每年更多的新移民涌入加拿大，房屋价值和租金双看涨，这项投资还是划算的；
如果贷款，那就要仔细算算了，毕竟现在贷款利率高企，租金能cover贷款和房子其他支出，那还好说，如果租金不够cover贷款，还要自己贴补，那随着利率进一步走高的话，房东的心理容易绷不住。
关于利率、房贷、是否要保持现金流的讨论，也是我们群里经久不衰的话题，群友们贡献了不少想法：
九居群内关于
利率和房贷的讨论
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全球经济都不景气的大背景下，经济学家分析说要进入一个衰退的长周期。不光是房地产市场，各行各业日子都不好过。九居鼓励读者理性投资，现金为王；然而在大周期的下行趋势下，也有些许小波动，抓住机会了，你可能就是那个抄底的赢家。
风起云涌的11月就这样过去了。你是那个赶在海外买家政策落地前上车的幸运儿呢，还是理智冷静继续等待房价下跌的观望者？是抄底买了投资房的未来房东呢，还是被房东涨价的无奈租客？欢迎文末留言，也欢迎加九居微信，说出你的故事。
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