写在前面：
大家好，我是九居房地产的主笔九居。
最近市场似乎又活跃起来了。根据九居团队的一手感悟，好房子出来不久，就被下了offer，还有几个买家抢offer的现象，也开始出现。看来在海外买家限购令的政策落地前，抢着上车的人还是不少的。
九居一直讲，越是这样的时候，越是不能急。比起头脑一热就行动，强烈建议我们的读者了解清楚情况再决定，能规避很多风险。比如关于offer的那些坑，你的经纪人给你讲过么？
买房要下offer的时候，新手买家通常会有各种疑问，尤其是offer一下，到底意味着什么，在上期“房产界的思考者”的文章中（点击此处查看），九居做了详细解读。
有二十几年经验的资深地产经纪人——蒙城王哥，也友情提示了要下offer的小伙伴，谨慎谨慎再谨慎。
offer作为一个长达7页纸的法律文件，其实仔细解读起来，每条每款都非常有的聊。作为买家的你，都仔细读过么？
不少买家说，都是英语/法语的，读不懂啊！你们是专业人士，我们非专业人士，看着这些条款头疼！没关系，文末扫码加九居微信，分享offer的中文译本给你参考。
在加拿大，签名是极其重要的行为，字不能乱签！很多小伙伴说，经纪给我offer让我签，说这都是制式合同，也没给我做什么解读啊！
九居想说，避免在签字后被动接受合同责任的最好办法，就是在签字前主动了解所有风险。
今天咱就讲讲，offer中容易被忽视的问题，也是买家如果不知道就贸然签字了，会引起严重后果的那些坑。
本文约3718字，预计阅读时间11分钟
01
offer第一坑：贷款批不下来，就可以不买了？
看上心仪的房子，一算兜里的钱，上车挺吃力。想想要贷那么多款，算算收入情况，又担心贷款批不下来。这时候如果你的买家经纪告诉你，没关系，咱们先下一个offer再说，要是你贷款批不下来，大不了咱们不买了。
真的是这样的么？
关于贷款条款，offer文件中主要是在第6条，让我们来看看具体怎么说的：
魁北克省买房offer 6.1
6.1是关于贷款金额的条款，这个基本上是根据情况如实填写。如果你的资金准备充足，贷款金额可以少填一些，一旦卖家收到多个金额差不多的offer，贷款少的买家容易被优先选择。
魁北克省买房offer 6.2
6.2是关于获得贷款时限的约定，通常是14天。这个时间，也是卖家一旦在这份offer上签字后的等待时间。在这个时间之内，卖家就不可能接受其他买家的offer了；这套房子的状态，也从“可购买”，变成了“被锁定”。
魁北克省买房offer 6.3
前两条都是按部就班，6.3条款，也是最容易被买家和经纪人忽视的一条，坑来了。
如果在6.2条款规定的时间内，买家没有拿到贷款，那怎么办？
这个情况分两种：市场好VS市场不好。
市场好的时候，卖家等了14天，买家贷款没批，而这时候市场上持币待购的买家众多，卖家大概率会选择主动毁约，卖给出价更好的买家。这种情况下，双方都无需承担违约责任；
市场不好的时候，如果买家贷款没批下来，而卖家的14天沉没成本已经产生，市场上也不容易短期内再遇到合适的买家，这时候如果买家说，贷款没批下来，我不买了，那卖家就有理由怀疑买家的动机了。
根据6.3条款，这种情况下，买家要在卖家指定的机构申请贷款。
这里又细分了两种情况：贷款真没批下来 VS 不想买了，找理由毁约。
对于贷款真没批下来的买家而言，如果在卖家指定的机构申请下来了贷款，那结果当然皆大欢喜，也就不在我们的讨论范围内了；
而对于个别买家而言，在等待批贷款的过程中，突然又看上了别的房子，想用贷款没批这个理由来毁约，去下别的房子的offer。因为“我的经纪跟我说了，贷款没批下来，就可以不买了”。可是你知道吗，你毁约的这个风险，你的经纪也帮你承担不起！
虽然上一篇文章我们说过，offer其实是conditional offer，即“有条件的offer”，通常这些条件是关于贷款条件和验房条件的，有条件的offer的好处，主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时，无需承担法律责任。
6.3这一条款，在绝大多数的购买情况中，不会被用到。但是这些保护买家的条款，被买家恶意利用了，也是一样要承担法律责任的！
我们来看看身经百战的王哥的现身说法：
虽说魁省房产交易总体而言对买家保护更多，offer的大多条款的出发点是保护买家的，但是如果因为保护买家，就利用这个特点“钻空子”，那后面可能迎接的是更大的损失。
我就经历过这样一个案例。在今年上半年的市场高点，买家A下offer后，以贷款未批复作为理由，想要毁约。我作为卖家经纪，自然是要捍卫卖家的利益，因为已经等待了14天，市场瞬息万变，买家A如果毁约，再重新上市卖，价格就不一定是下offer的价格了。所以我建议卖家用offer中的6.3条款，提出要帮助买家A找银行申请贷款。
买家A向卖家指定的银行提交资料后，银行发现买家A之前贷款没批下来这个事情，是因为买家A伙同之前的贷款经纪不配合，不提交相应资料而导致未批复。因此我们有理由有证据怀疑买家A是想恶意毁约。
后来我们通过各种渠道追踪买家A动向，发现买家A确实是给另一套房子下了offer，所以这套房子不想买了。买家A毁约后，市场下行，这套房子最终的成交价比买家A的offer低了5.3万元。我的卖家手握足够证据，去起诉买家A恶意毁约，最终判决是买家A需要赔偿我的卖家这5.3万元差价的。
对于买家A而言，这套房子没买成，还损失了5万多，因为小聪明，实在是得不偿失。这里其实双方经纪人也是有权追溯佣金的赔偿金的，但考虑到买家已经损失了不少，我就放弃了追溯赔偿金的权利，而买方经纪毕竟帮买家买到另一套房，也拿到了佣金，所以也没有主张赔偿。
肯定有读者想问，怎么还会真赔钱啊？offer里也没明确说这个点啊，法官怎么还会这么判的呢？
首先，offer里是有这一条的。在条款7.6中，明确说了如果是买方的过错导致毁约，是需要向卖方支付损害赔偿金的。
魁北克省买房offer 7.6
其次，加拿大的司法体系采用的是判例法制度，通俗的说，就是只要案件的基本事实相同或相似，就必须“遵循先例”，此前的类似案件这么判过，那法官遇到类似的情况，还是会这么判决。
把这个亲身经历写出来，就是想告诉买家，你需要了解清楚下offer毁约的后果，再决定是否要下offer，千万别因为“我的经纪没告诉我呀”，或者“我的经纪说没事儿”，就放弃了自己了解清楚事情全貌的权利。
02
offer第二坑，验房不满意，就可以不买了？
还有一种流传很广的说法，就是如果验房有问题，买家不满意，是可以不买的。
这话不完全错，但其实是有漏洞的。因为隐藏了一个很重要的条件，就是房子问题的大小。
如果买一套一百万的房子，验屋发现的问题几千块钱就能解决，然后你作为买家说不买了，想毁约，这样的情况下，卖家通常是不会同意的！
因为在offer的8.1条款中，有一个非常容易被忽视的词，叫做“signifcantly reduce the value”，即“大幅降低房产价值”。
举例来说，一百万的房产，得花一二十万才能解决的问题，才能够被算作“大幅”之列，这种情况下，房子有明显问题，买家说不买了要毁约，那是自然而然的；
但如果花一两万就能解决的问题，买家说算了不买了，这个就不符合“signifcantly reduce the value”这个条件了，较真的卖家，就可以依据这个条款，反告买家毁约。
买家毁约又被告的结果，和上面蒙城王哥分享的案例类似，根据判例法制度，法官很大可能会判买家赔偿差价的。
这里还有一个关键词，叫做in good faith，即法官会根据证据来判断买家毁约行为，是否是善意的。如果卖家拿到证据能证明买家因为房子的小毛病毁约后，很快又买了另一个房子，那这种毁约的情况，多半会被判断为恶意毁约，那大概率买家是要承担毁约的法律责任的，比如会被判罚金、赔差价、赔偿经纪人佣金等。
那么如果验房过程中发现了问题，要怎么解决会比较好呢？我们来听听王哥的建议：
验房发现问题不要紧，如果是小问题，不涉及居住的重大风险，自己修修补补能解决，那肯定还是要和卖家再谈谈成交价格，把这部分钱补出来。
如果真的是因为发现问题就不想买了，哪怕是小问题，又怕被卖家告，遇到这种情况，通常我会建议买家，砍价的幅度大一点，比如一两万的问题，砍个十万八万，看卖家的态度。
如果卖家完全不能接受这个砍价，又不想继续和这个买家耗时间，市场上还有买家在等待，那卖家大概率会主动终止合同，这也正中了买家“挑毛病”不想买了的下怀；
如果卖家还是诚心想卖的，也不想把自己卷入冗长的诉讼环节，那这时候通常会再和买家来回还几轮价格，直到双方都愿意妥协的价格点成交。
其实这也是offer博弈的一部分，除了前面一轮一轮谈价格，在验屋这个环节，发现问题后，也还是有机会谈价格的，我也是用这种策略，帮不少买家谈到了意外惊喜的最终成交价。
而如果验屋发现的问题是原则性的大问题，那我百分之二百会建议买家，这个房子绝对不能买，赶快中止合同，再找别的房子。
说到底，验屋发现问题，有时候反而不是坏事儿，可能能让你以意想不到的价格成交。但也别想着利用这个offer里保护买家的条款，恶意毁约，一旦遇到较真的卖家，那真是吃不了兜着走。
除了上述这两点，其实offer里还有一些风险因素，需要买家详细了解才能不踩坑。篇幅所限，今天先把最容易被忽视的两点列出来，之后开文再写。
还是那句话，offer总体上来说还是保护买家的，但买家千万别因为有offer护体，就觉得任何条件下都可以全身而退。了解清楚风险，不恶意毁约，就是对自己最好的保护。
希望读我文章的买家们都能遇到合适的房子，遇到好的卖家，成交过程都顺顺利利的！
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