写在前面：
大家好，我是九居房地产的主笔九居。
时光如梭。自从上篇推送了针对海外买家购房限制的政策解读（点击此处查看）后，已经过去二十多天了。
对于受政策限制的买家来说，眼看着政策落地前可操作时间一天天在缩短，那是各种着急。不到50天了，还来得及么？
时间紧，任务重，经纪人还在边上催你赶快做决定。在这种情况下，九居脑海中浮现出的是蒙城王哥常说的那句经典——“再看看”。越是被push，越不能着急，千万别被焦虑裹挟，做出仓促决定。
想要不踩坑，不后悔，前提是头脑清醒。今天九居就来仔细梳理下，1.在这个时间节点之前到底需要完成什么动作；2.整个买房的流程中，你的精力和时间，应该分配在哪儿最合理；3.别人是怎么做到的。
本文约4310字，预计阅读时间11分钟
01
什么状态算是搞定了offer？
最近有群友问九居，海外买家购房令的限制条款，是从哪个环节算起。
如果仔细阅读过九居独家时间表的小伙伴，会发现这里九居采用了一个通俗的说法，叫“搞定offer”。
那么问题来了，什么状态就是搞定了“offer”？
如下图所示，橙色线上面的部分，也就是箭头指向的部分——“双方签订offer解除条件，即购房合同生效”。
这个问题再往前推，我们说的“offer”，到底指什么？
对于头一次在加拿大买房的小伙伴来说，很多人不知道下offer这个环节到底意味着什么，似乎就是给卖家出个价，然后讨价还价一番，能成就成交，不成也没啥损失。是这样么？
在魁北克省的房地产交易中，offer实际上是购买承诺书《Promise to Purchase》，是买家和卖家签署的第一份具有法律效力的买房文书。
魁北克省买房offer
offer通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer（还盘），买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。
那签offer就是签offer，为什么九居要说成是“签订offer解除条件”呢？
我们所说的offer，其实是conditional offer，即“有条件的offer”，通常这些条件是关于贷款条件和验房条件的，offer中还有购买价格、交房时间、物品处理、双方责权利等条款。
有条件的offer的好处，主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。
所以当双方谈妥价格，验屋、贷款都顺利完成后，就要把这个有条件的offer所约定的条件解除掉了，这个动作，就是“双方签订offer解除条件，即购房合同生效”。
这个offer成为了具有法律约束效力的合同的时点，就是九居说的“搞定了offer”。这之后的公证、保险、过户、收房等，基本上就是按部就班进行了，对于海外买家而言，这些是可以放在12月31日之后再去面对的问题。最重要的是，在12月31日之前，搞定offer。
九居也咨询了在行业内耕耘了二十几年的资深地产经纪人——蒙城王哥，让他就offer这个事情，给些建议。
经常有国内刚过来的买家跟我说，“王哥，赶快帮我先下个offer呗。”我想说的是，下offer是一件很慎重的事情，决定下offer之前，最好把准备工作（比如资金筹措，到银行预批贷款等）先做好，别受任何人的影响和干扰，别被经纪一催就乱了阵脚。真正想清楚自己的购买决策，再下offer。因为你下了offer后，一旦卖方接受了你的offer，再反悔的话，就不是谈判那么简单了，而是要诉诸法律了。
买卖双方都可以把自身的情况和可能遇到的问题，尽可能地明确写到offer中，以免以后发生不必要的纠纷。有经验的地产经纪人在起草offer时也会充分考虑到常见的问题，并列举到offer中保护买方的利益。
房屋买卖合同属于合同法的范畴。在加拿大，合同一旦签署即生成法律效力，违约自然要付出代价，严重时还要承担连带的法律责任。
02
时间都花在哪儿了？
在规定时间内完成必做动作的前提，是先了解到底有哪些动作。买房子这个大目标下，分解成具体动作主要是以下这些步骤：
以上数据，用一张饼图看起来更直观：
虽然这些步骤不一定是顺序发生，有可能是平行发生的，比如一边看房选房，一边做资金准备，但总体而言，如图所示，花费时间最多、精力最大的部分，是offer博弈，其次是看房+选房。
虽然也有小伙伴说，我买房从下offer到合同正式生效，没花这么长时间啊！那九居必须说，你是幸运滴！
绝大多数人买房子，offer博弈这个环节，是最牵扯时间和精力的。因为这也是买房最核心、最复杂、最需要心理战的环节。
在看妥房子之后，价格是买房中最敏感最重大的要素。而谈价格这个环节，从大的立场来说，是发生在你和卖家之间；但在实际操作中，牵涉了4方：你，你的经纪人，卖家经纪人，卖家。
如果你有幸遇到好的经纪人，坚决捍卫你这方的诉求和权益，那这个拉锯的过程可能会更长，但结果可能是达成你希望的价格；但有的时候，个别经纪人为了快点完成交易，早点拿单，也会劝说客户让渡利益。
而这其中用counter offer来往反复地沟通，也是双方在一步一步试探底线，找到成交价的过程。offer博弈是个大话题，九居先挖个坑，回头专门讲讲，今天讨论的重点是怎么合理分配时间，就不展开说了。
而花时间的另一大部分，看房+选房，前面九居说过，可以与做资金准备同步进行；看房前想明白需求，目标清晰，行为果断，看房高效，快速锁定，是能否在短期内完成买房大计的重点。这些动作，如果在一个优秀的经纪人的加持下，你会事半功倍。
就分配时间这个话题，此处还是请出时间管理大师（这个梗详见此文）——蒙城王哥，来讲讲他的心得。
现在对于真正要买房的刚需海外买家而言，可以说是时间紧，任务重。然而越是在这样的情况下，我越是劝买家，沉下心来，花时间多看看，再看看。
帮客户买卖了二十几年房子，我比谁都清楚买一个房子的决定对于一个家庭来说有多重大，尤其是首套房刚需自住家庭，这意味着你之后若干年的生活状态。所以我为什么总是劝客户“再看看”，这也成了客户揶揄王哥的一个梗。
再看看，不是意味着拖沓时间，反而是节省时间。当你真正看好了、想明白的时候，后面的一切都简单了，交给我们专业的经纪人来。
我在看房选房这个环节能够给到客户的帮助，包括但不限于对市场、区域、房源的熟悉和把握，全面分析客户的需求，稳、准、狠地根据客户需求挑房，安排最佳路线的高效看房，有技巧地博弈，迅速拿下offer。
此外就是，你一定要在看房选房之前，或同时，把资金准备好。此处的准备好，意味着首付款已经安全在你的加拿大账户上，而且你已经从银行拿到了贷款预批信，对于自己能贷款的额度非常有把握了。
我们最怕的客人就是，还没做好资金准备，就开始看房选房，一着急就轻易下了个offer，下完offer开始后悔，到双方打算签offer解除条件了，才发现资金还没到位，尤其是转账涉及到跨国的，现在换汇管制如此严格的情况下，如果没点办法，买不成真是欲哭无泪。如果最后因为这个原因毁约，那真是被卖家告到赔付高额违约金的情况都有。
03
他们都是怎么做到的？
对于受政策影响的海外买家而言，在一个限定时间内完成以上一系列动作，签下offer，看似是个mission impossible。但九居观察下来，最近成功上车的案例不少。
A先生，魁投等待中，先给孩子办了学签，九月底全家首次登陆蒙城。登陆前就听说了限制海外买家这个政策，当时没出来细则，但估计会受影响，所以在国内就提前把加拿大银行账户开好，把首付款转出来了，而且已经开始远程研究蒙城各区域的情况，大致看好了几个区域作为安居选择。
落地安顿好，迅速开始看房，对于区域、房型、预算都非常明确，才看了不到一周，就锁定了房源。与此同时，政策细节落地，A先生这种情况在被限制买房范围内，所以果断下了offer。offer谈判过程也很顺利，只来往了一轮counter offer就被卖家接受，爽快签约。现在已经在等待过户了，预计圣诞前就能搬入新家。
B女士的孩子去年开始在CEGEP读书，在周边租房住。B女士一直想给孩子买个小公寓，但去年到今年年初房价飞涨，拖着拖着没上车还有点后悔。
加息后房价理性回落，B女士觉得可以着手买了，刚好看到限制海外买家政策出台。孩子是学签，不符合交税要求，也在被限制范围内。
B女士看九居的九宫格推送（CEGEP那篇）看上了一套入眼的房子，就委托蒙城王哥带孩子去看房，看房同时开着视频，她在国内也能同步感受。
当天王哥带B女士儿子在2个小时一共看了7套房，其中有一套是B女士和孩子共同觉得不错的。B女士也是个爽快人，当时就要下offer，被蒙城王哥拦住说再看看。后来又约了一个周末，又看了6套，并且看上了其中的一套。王哥给两套房做了综合分析，包括未来如果孩子毕业不住了转租的投资回报预期，分析下来还是第一次看上的房子更好。
下offer的时候，卖家已经收到了2个offer了。B女士很着急，怕自己的出价卖家不接受，抢不到房子。幸好提前按王哥的攻略，做足了资金准备，在王哥的offer博弈技巧下，成功买到了房子。
后来听说，另外两个买家，一个西人卖家是出价太低；另一个很巧，也是中国买家，但是有一部分钱没到账，需要卖家等一周时间。综合比较下来，卖家觉得B女士诚意最大，就接受了B女士的offer。
C小姐来蒙城三年了，在康大读完硕士后，目前以工签身份在一家公司工作。一直都过着愉快单身生活的C小姐，从来也没想过要买房的事儿，总觉得买个房子就把自己绑住了，直到看到政策出台，周围和她情况差不多的人都着急准备上车，她也才着急了起来。
之前一直没做过什么对房产市场的研究，这突然觉得买房是必要的，那叫一个两眼一抓瞎。找了好几个经纪人，每天下班、周末，有空的时间就去看房子，公寓、联排、独立屋，西岛、南岸、市中心，看了个遍，才终于建立起来对房子的一点感觉。
在犹豫着买与不买的过程中，她之前看上过的几套房子就纷纷有了offer，C小姐这才真着急了，感慨好房不等人。遂赶紧做资金准备，到银行申请预批信。上周末又去看房，很幸运，看上一套自己喜欢的，比较下来还是捡个大漏，因为卖家急用钱，而且还暂时没有offer。C小姐这次终于为自己果断一回，下了offer，现在已经在走验屋和贷款流程了。
九居总结下，A先生的成功在于他目标清晰，信息收集全面，看到合适的房子快速锁定，决策果断，属于市场上的优质买家；
B女士很幸运，虽然远程操作买房大事儿，但遇到蒙城王哥这样的靠谱经纪人，在关键节点上都走对了；
C小姐虽然有些波折，不过听到消息就开始看房，行动力超强，兜兜转转间终于看明白了自己的需求，也就一个来月，就搞定了房子。
这几位在政策落地前搞定房子的买家，虽然各有各的情况，但共同点是对消息敏感，执行力强。而九居也听到过太多拖着拖着就买不起了、拖着拖着就错过了的经历。
虽然这段时间房价回落，坊间有不少悲观的声音，但如果你不是投机者，看房地产市场，不要只看当下。从短期来看，现金很安全，但从长期来看，货币贬值的趋势不可阻挡，而能蓄水的、保持货币长期稳定购买力的优质资产，在加拿大，房产还是拔得头筹的。把时间线拉长一点，做个价值投资者，买入在未来可以产生现金流的资产，才是普通人财富保值和增值的选择。
你也落在了政策范围内？打算买房想获取资讯？有房产难题不知道问谁？加九居微信，带你进蒙城最有营养的买房群，和群友一起讨论一起飞~
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