写在前面:
大家好,我是九居房地产的主笔九居。
时光如梭。自从上篇推送了针对海外买家购房限制的政策解读(点击此处查看)后,已经过去二十多天了。
对于受政策限制的买家来说,眼看着政策落地前可操作时间一天天在缩短,那是各种着急。不到50天了,还来得及么?
时间紧,任务重,经纪人还在边上催你赶快做决定。在这种情况下,九居脑海中浮现出的是蒙城王哥常说的那句经典——“再看看”。越是被push,越不能着急,千万别被焦虑裹挟,做出仓促决定。
想要不踩坑,不后悔,前提是头脑清醒。今天九居就来仔细梳理下,1.在这个时间节点之前到底需要完成什么动作;2.整个买房的流程中,你的精力和时间,应该分配在哪儿最合理;3.别人是怎么做到的。
本文约4310字,预计阅读时间11分钟
01
什么状态算是搞定了offer?
最近有群友问九居,海外买家购房令的限制条款,是从哪个环节算起。
如果仔细阅读过九居独家时间表的小伙伴,会发现这里九居采用了一个通俗的说法,叫“搞定offer”。
那么问题来了,什么状态就是搞定了“offer”?
如下图所示,橙色线上面的部分,也就是箭头指向的部分——“双方签订offer解除条件,即购房合同生效”。
这个问题再往前推,我们说的“offer”,到底指什么?
对于头一次在加拿大买房的小伙伴来说,很多人不知道下offer这个环节到底意味着什么,似乎就是给卖家出个价,然后讨价还价一番,能成就成交,不成也没啥损失。是这样么?
在魁北克省的房地产交易中,offer实际上是购买承诺书《Promise to Purchase》,是买家和卖家签署的第一份具有法律效力的买房文书。
魁北克省买房offer
offer通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。
那签offer就是签offer,为什么九居要说成是“签订offer解除条件”呢?
我们所说的offer,其实是conditional offer,即“有条件的offer”,通常这些条件是关于贷款条件和验房条件的,offer中还有购买价格、交房时间、物品处理、双方责权利等条款。
有条件的offer的好处,主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。
所以当双方谈妥价格,验屋、贷款都顺利完成后,就要把这个有条件的offer所约定的条件解除掉了,这个动作,就是“双方签订offer解除条件,即购房合同生效”。
这个offer成为了具有法律约束效力的合同的时点,就是九居说的“搞定了offer”。这之后的公证、保险、过户、收房等,基本上就是按部就班进行了,对于海外买家而言,这些是可以放在12月31日之后再去面对的问题。最重要的是,在12月31日之前,搞定offer。
九居也咨询了在行业内耕耘了二十几年的资深地产经纪人——蒙城王哥,让他就offer这个事情,给些建议。
经常有国内刚过来的买家跟我说,“王哥,赶快帮我先下个offer呗。”我想说的是,下offer是一件很慎重的事情,决定下offer之前,最好把准备工作(比如资金筹措,到银行预批贷款等)先做好,别受任何人的影响和干扰,别被经纪一催就乱了阵脚。真正想清楚自己的购买决策,再下offer。因为你下了offer后,一旦卖方接受了你的offer,再反悔的话,就不是谈判那么简单了,而是要诉诸法律了。
买卖双方都可以把自身的情况和可能遇到的问题,尽可能地明确写到offer中,以免以后发生不必要的纠纷。有经验的地产经纪人在起草offer时也会充分考虑到常见的问题,并列举到offer中保护买方的利益。
房屋买卖合同属于合同法的范畴。在加拿大,合同一旦签署即生成法律效力,违约自然要付出代价,严重时还要承担连带的法律责任。
02
时间都花在哪儿了?
在规定时间内完成必做动作的前提,是先了解到底有哪些动作。买房子这个大目标下,分解成具体动作主要是以下这些步骤:
以上数据,用一张饼图看起来更直观:
虽然这些步骤不一定是顺序发生,有可能是平行发生的,比如一边看房选房,一边做资金准备,但总体而言,如图所示,花费时间最多、精力最大的部分,是offer博弈,其次是看房+选房。
虽然也有小伙伴说,我买房从下offer到合同正式生效,没花这么长时间啊!那九居必须说,你是幸运滴!
绝大多数人买房子,offer博弈这个环节,是最牵扯时间和精力的。因为这也是买房最核心、最复杂、最需要心理战的环节。
在看妥房子之后,价格是买房中最敏感最重大的要素。而谈价格这个环节,从大的立场来说,是发生在你和卖家之间;但在实际操作中,牵涉了4方:你,你的经纪人,卖家经纪人,卖家。
如果你有幸遇到好的经纪人,坚决捍卫你这方的诉求和权益,那这个拉锯的过程可能会更长,但结果可能是达成你希望的价格;但有的时候,个别经纪人为了快点完成交易,早点拿单,也会劝说客户让渡利益。
而这其中用counter offer来往反复地沟通,也是双方在一步一步试探底线,找到成交价的过程。offer博弈是个大话题,九居先挖个坑,回头专门讲讲,今天讨论的重点是怎么合理分配时间,就不展开说了。
而花时间的另一大部分,看房+选房,前面九居说过,可以与做资金准备同步进行;看房前想明白需求,目标清晰,行为果断,看房高效,快速锁定,是能否在短期内完成买房大计的重点。这些动作,如果在一个优秀的经纪人的加持下,你会事半功倍。
就分配时间这个话题,此处还是请出时间管理大师(这个梗详见此文)——蒙城王哥,来讲讲他的心得。
现在对于真正要买房的刚需海外买家而言,可以说是时间紧,任务重。然而越是在这样的情况下,我越是劝买家,沉下心来,花时间多看看,再看看。
帮客户买卖了二十几年房子,我比谁都清楚买一个房子的决定对于一个家庭来说有多重大,尤其是首套房刚需自住家庭,这意味着你之后若干年的生活状态。所以我为什么总是劝客户“再看看”,这也成了客户揶揄王哥的一个梗。
再看看,不是意味着拖沓时间,反而是节省时间。当你真正看好了、想明白的时候,后面的一切都简单了,交给我们专业的经纪人来。
我在看房选房这个环节能够给到客户的帮助,包括但不限于对市场、区域、房源的熟悉和把握,全面分析客户的需求,稳、准、狠地根据客户需求挑房,安排最佳路线的高效看房,有技巧地博弈,迅速拿下offer。
此外就是,你一定要在看房选房之前,或同时,把资金准备好。此处的准备好,意味着首付款已经安全在你的加拿大账户上,而且你已经从银行拿到了贷款预批信,对于自己能贷款的额度非常有把握了。
我们最怕的客人就是,还没做好资金准备,就开始看房选房,一着急就轻易下了个offer,下完offer开始后悔,到双方打算签offer解除条件了,才发现资金还没到位,尤其是转账涉及到跨国的,现在换汇管制如此严格的情况下,如果没点办法,买不成真是欲哭无泪。如果最后因为这个原因毁约,那真是被卖家告到赔付高额违约金的情况都有。
03
他们都是怎么做到的?
对于受政策影响的海外买家而言,在一个限定时间内完成以上一系列动作,签下offer,看似是个mission impossible。但九居观察下来,最近成功上车的案例不少。
A先生,魁投等待中,先给孩子办了学签,九月底全家首次登陆蒙城。登陆前就听说了限制海外买家这个政策,当时没出来细则,但估计会受影响,所以在国内就提前把加拿大银行账户开好,把首付款转出来了,而且已经开始远程研究蒙城各区域的情况,大致看好了几个区域作为安居选择。
落地安顿好,迅速开始看房,对于区域、房型、预算都非常明确,才看了不到一周,就锁定了房源。与此同时,政策细节落地,A先生这种情况在被限制买房范围内,所以果断下了offer。offer谈判过程也很顺利,只来往了一轮counter offer就被卖家接受,爽快签约。现在已经在等待过户了,预计圣诞前就能搬入新家。
B女士的孩子去年开始在CEGEP读书,在周边租房住。B女士一直想给孩子买个小公寓,但去年到今年年初房价飞涨,拖着拖着没上车还有点后悔。
加息后房价理性回落,B女士觉得可以着手买了,刚好看到限制海外买家政策出台。孩子是学签,不符合交税要求,也在被限制范围内。
B女士看九居的九宫格推送(CEGEP那篇)看上了一套入眼的房子,就委托蒙城王哥带孩子去看房,看房同时开着视频,她在国内也能同步感受。
当天王哥带B女士儿子在2个小时一共看了7套房,其中有一套是B女士和孩子共同觉得不错的。B女士也是个爽快人,当时就要下offer,被蒙城王哥拦住说再看看。后来又约了一个周末,又看了6套,并且看上了其中的一套。王哥给两套房做了综合分析,包括未来如果孩子毕业不住了转租的投资回报预期,分析下来还是第一次看上的房子更好。
下offer的时候,卖家已经收到了2个offer了。B女士很着急,怕自己的出价卖家不接受,抢不到房子。幸好提前按王哥的攻略,做足了资金准备,在王哥的offer博弈技巧下,成功买到了房子。
后来听说,另外两个买家,一个西人卖家是出价太低;另一个很巧,也是中国买家,但是有一部分钱没到账,需要卖家等一周时间。综合比较下来,卖家觉得B女士诚意最大,就接受了B女士的offer。
C小姐来蒙城三年了,在康大读完硕士后,目前以工签身份在一家公司工作。一直都过着愉快单身生活的C小姐,从来也没想过要买房的事儿,总觉得买个房子就把自己绑住了,直到看到政策出台,周围和她情况差不多的人都着急准备上车,她也才着急了起来。
之前一直没做过什么对房产市场的研究,这突然觉得买房是必要的,那叫一个两眼一抓瞎。找了好几个经纪人,每天下班、周末,有空的时间就去看房子,公寓、联排、独立屋,西岛、南岸、市中心,看了个遍,才终于建立起来对房子的一点感觉。
在犹豫着买与不买的过程中,她之前看上过的几套房子就纷纷有了offer,C小姐这才真着急了,感慨好房不等人。遂赶紧做资金准备,到银行申请预批信。上周末又去看房,很幸运,看上一套自己喜欢的,比较下来还是捡个大漏,因为卖家急用钱,而且还暂时没有offer。C小姐这次终于为自己果断一回,下了offer,现在已经在走验屋和贷款流程了。
九居总结下,A先生的成功在于他目标清晰,信息收集全面,看到合适的房子快速锁定,决策果断,属于市场上的优质买家;
B女士很幸运,虽然远程操作买房大事儿,但遇到蒙城王哥这样的靠谱经纪人,在关键节点上都走对了;
C小姐虽然有些波折,不过听到消息就开始看房,行动力超强,兜兜转转间终于看明白了自己的需求,也就一个来月,就搞定了房子。
这几位在政策落地前搞定房子的买家,虽然各有各的情况,但共同点是对消息敏感,执行力强。而九居也听到过太多拖着拖着就买不起了、拖着拖着就错过了的经历。
虽然这段时间房价回落,坊间有不少悲观的声音,但如果你不是投机者,看房地产市场,不要只看当下。从短期来看,现金很安全,但从长期来看,货币贬值的趋势不可阻挡,而能蓄水的、保持货币长期稳定购买力的优质资产,在加拿大,房产还是拔得头筹的。把时间线拉长一点,做个价值投资者,买入在未来可以产生现金流的资产,才是普通人财富保值和增值的选择。
你也落在了政策范围内?打算买房想获取资讯?有房产难题不知道问谁?加九居微信,带你进蒙城最有营养的买房群,和群友一起讨论一起飞~
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