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根据去年海外买家禁令落地前的各方解读，无论是经纪人界还是公证师界，大家普遍认为1月1日前签了offer，即使还没过户，也可以绕开该政策的管制。

九居群里也有群友在被波及范围内，在去年底和自己的经纪人、公证师反复确认，都说没问题，1月1日之后再过户来得及。

可是，1月1日一过，很多签完offer却尚未过户的买家，在公证师那里碰了钉子——公证师说不给过户了！

 

来自九居群里群友的讨论。入群文末加九居微信

这可让人急坏了。怎么办呢？

九居也没有答案。咨询了几位有经验的公证师，华人的西人的都有，得到的答案大差不差，现在都在等待状态，没人敢动。等什么？等豁免。

其实公证师协会在去年圣诞假之前的12月22日，就海外买家禁令的相关法规，发了一份通告。长这样：

这里面其他条款都是对政策的一些解读，最值得关注的是这段在绿色方框里的信息：

用翻译器直译如下：

2023年1月1日之前签订的初步合同

目前，高等法院正在受理有关“购买承诺”或“购买合同是在法律生效之前签订的、但经过公证的购买合同将在2023年1月1日之后签订”等住宅购买争议的宣告判决申请。商会将关注此事的发展，但不就当前情况发表评论。

划重点：这种大家不知道怎么处理的情况，已经有人把判决申请递交到最高法院了，公证师协会先保持沉默，等待最高法院的判决。

所以，在没有收到进一步通知之前，公证师们不会冒风险进行一个不知结果的操作的。但也并没有说一竿子打死，元旦前签的offer就不给过户了。关键词：等待。

等多久？公证师们内部估计，1月底之前可能有结果。

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新法规出台前后，业界各方都在密切关注，这其中，比较有分量的解读大多来自法律界人士。

九居参考了魁北克最大的房地产法专业人士团体之一、房地产律师和公证师事务所De Grandpré Jolicoeur（DJC）官网1月10日发表的最新解读：

图源：Law and acquired rights: a declaratory judgment is expected… – DJC Legal 

英文好的小伙伴可以直接到DJC官网上查看原文

DJC律所认为，法案本身，以及2022年12月颁布的细则，并没有对“购买”这个概念进行明确和清晰的定义。因此，该律所在去年12月19日，向最高法院提起了一个澄清诉讼，预计最高法院在1月26日可能会有回应。

关于购买定义的具体争议，法律界主要聚焦在合同的性质。即如上截图中，两派认知的不同观点：

一方认为，只要在1月1日前签了offer，就应该算数；

（原文：“If a promise to purchase and a deed of sale are signed before January 1, 2023, the person will not be subject to the prohibition on purchase. But if the promise to purchase is signed before the effective date and the person becomes a homeowner after January 1, 2023, he or she will be subject to the moratorium “.）

翻译器译文：如果在2023年1月1日前签订了购买承诺和买卖契约，则不属于禁止购买对象。但如果在生效日期之前签署了购买承诺，并且在2023年1月1日之后成为房主，他或她将受到暂缓购买的限制。

说人话就是，之前大家的理解和解读没毛病嘛，签了offer就是要买了啊，这也是法律文件啊，不应该被新法律管制。（这里还包括大量受影响的楼花购买者和房地产开发商，买楼花签的销售合同，也是同样说不清的性质）

另一方认为，该法第4(5)条规定的豁免不包括合同，更不包括属于初步合同的offer。

（原文：Several of them argue that the exemption provided for in section 4 (5) of the Act is such as to exclude Contracts and generally any preliminary contract concluded before its entry into force even if the sale itself is to be notarized or otherwise formalized during the moratorium period.）

翻译器译文：该法第4(5)条规定的豁免不包括合同和一般情况下在其生效之前订立的任何初步合同，即使销售本身将在暂停期间进行公证或以其他方式正式确定。

说人话就是：Offer这类合同不应该算作法条中写的豁免，要公证了也没用！

让我们看看这个引起争议的法条原文是怎么说的：

翻译器直译：5)如果非加拿大人在本法生效日前根据住宅物业买卖协议负责或承担责任，第(1)款不适用

上面这个翻译成中文仍然拗口的法条，就是法律界专业人士有争议的点，不知道小伙伴们读懂没，反正九居不是法学专业出身，读了多遍愣是没领会这个意思。

看DJC律所的解读，才略读懂了为啥有争议：第4(5)条英文版指的是“买卖协议”（agreement of purchase and sale），在普通法中是指“销售承诺”(promise to sell)，其后是“成交”;因此，英文版本似乎指的是销售承诺，这是预期的解释。

同时，DJC律师还认为：offer是在该法案生效前签订的，从法律意义上讲，无论是承诺购买方，还是卖方，均已获得即得权利；这个权利，是《公民法》（Citizenship Act）赋予的，优先于外国人禁令法案之上，如果不承认这个事实，将与尊重既得权利的原则相抵触。

说人话就是：法律和法律冲突时候，总得有个优先级。《公民法》优先赋予签了offer(或楼花销售合同)的双方的既得权利，这时候外国人禁令法案还没生效呢，就不该管嘛~

DJC律所观点：法律界存在着争议，这种争议本可以通过颁布《附例》来解决。

这也是DJC律所向最高法院提出澄清诉讼的核心问题，坐等最高法院要么颁布新的《附则》，说明解决方法；要么给个回应，大家接下来该怎么办。

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有小伙伴估计要问了，法规都出台了，为啥律所还要上诉？还要等最高法院的判决？

因为新法规对于一些有争议的点，没有解释清楚，导致了相关从业者都不知道该怎么干活了。那谁来管这事儿呢？

立法者，或者最高司法解释权的机构。

这就涉及到大陆法系和海洋法系的区别了。

中国是采用大陆法系的国家，所用的是制定法 (statute law，另译”成文法“）,通俗地说，就是立法机构订立的法律条文，法官判决要根据法律条文来；

而加拿大采用的是海洋法系，所用的是“判例法”，这是英美法系法律的一个重要渊源。判例法的来源不是专门的立法机构，而是法官对案件的审理结果，它不是立法者创造的，而是司法者创造的。

根据判例法制度，某一判决中的法律规则不仅适用于该案，而且往往作为一种先例而适用于以后该法院或下级法院所管辖的案件。只要案件的基本事实相同或相似，就必须以判例所定规则处理。这就是所谓“遵循先例” (stare decisis) 原则。

最高法院做出了判决之后，其他下级法院面临同样的情况，就知道该怎么判了。

所以现在焦心等待的、被政策波及到的朋友，别着急，大家都在等，等一个更细则的法规出台，或者是最高法院对此争议的回应。

九居会持续跟进，也欢迎有消息和线索的小伙伴提供情报~