写在前面：
大家好，我是九居房地产的主笔九居。
加息影响下，近期加拿大楼市的价量齐跌。对市场信心同样下跌的人们，想起仅仅是半年前，那一房难求、火爆交易的场面，恍若隔世。
当时政府也是铁腕重拳，为了减少外国资金进入加拿大购买住宅房地产，过度拉高房价，在6月23日，加拿大议会通过了立法——《禁止非加拿大人购买住宅法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）。
这个将于2023年1月1日生效的法案，6月颁布时解释了“外国买家”的定义，以及什么人可以被豁免于这项禁令，包括学签、工签的持有者。因此大家还心存侥幸，毕竟被豁免嘛，买房还是有希望的，不着急。
最近，另一只靴子终于落地了：豁免条件很严格！
从目前流露出的细则来看，学签和工签入境的临时居民在4-5年之内是无法买房的。
换言之，如果还打算买房，留给已经在加拿大学签、工签持有者，还有即将登陆的留学生来说，时间窗口期只有两个多月，不到70天了！
如果你打算这四到五年一直租房，帮房东养房还房贷，那就可以出门右转，慢走不送了；如果你觉得要赶快上车，薅加拿大地产未来几年涨势的羊毛，那就接着往下读。
九居今天就奉上独家解读：在这样紧张的时间线下，还有买房上车的可能吗？
法案&细则 精准扼要的分析
不到70天，上车独家时间表
远程也能操作！能！
本文约4076字，预计阅读时间12分钟
01
一文读懂，都谁还能买房？
为什么6月颁布的法案，到了10月份，大家才开始着急呢？
因为法案（Acts）是由加拿大的立法机构颁布的，通常比较概括，并没有解释各种身份持有者的豁免细节，只是解释了“非加拿大人”、“住宅物业”的概念范围；
非加拿大人是指
（a） 既不是加拿大公民，也不是根据《印第安人法》登记为印第安人或永久居民的个人;
（b） 根据加拿大或某省法律以外的其他方式注册成立的公司;
（c） 根据加拿大法律或某省的公司，其股份未在加拿大证券交易所上市，且根据《所得税法》第262条的规定，其名称已生效，并由（a）或（b）段所述的人控制;和
（d） 指定的个人或实体。（非加拿大人）)
住宅物业是指位于加拿大的任何不动产或不动产，但规定的不动产或不动产除外，并且是
（a） 独立式住宅或类似建筑物，其住宅单元不得超过三个，以及该建筑物的附属物和该建筑物的附属物以及该建筑物附属或紧邻或紧邻的土地，该土地对于其作为个人的居住地的使用和享受是合理必要的;
（b） 建筑物的一部分，即半独立式住宅、排屋单元、住宅公寓单元或其他类似房屋，该房屋是或打算成为除建筑物中任何其他单元外拥有或打算拥有的单独地块或不动产或其他分割的不动产，以及该建筑物和该建筑物的附属物和该土地毗邻或紧邻的土地的比例可归因于房屋，单位或房屋的建筑物，并且对于其作为个人居住地的使用和享受是合理必要的;或
（c） 任何规定的不动产或不动产。
而10月CMHC（加拿大抵押贷款和住房公司）给出了咨询公众意见的细则草案，即Regulations，这个Regulations中对豁免人群和条件作了详细解读，所以我们得以有机会，提前了解到细则。
这个细则不同于法案的几个关键点：
法案
ACTS
REGULATIONS
合法“临时居住身份”的人可以豁免，仍然可以买房。按字面意思理解，持visitor身份的人，没说不能买
被豁免的人群，是不包括visitor的，只有学签和工签才可以买。
学签持有者仍然可以买房，但需要满足3个条件：
（1）要在买房之前5年的每一年都报税和交税；
（2）过去5年每年都居住超过275天；
（3）买房的金额不能超过50万加币
这个条件可谓很苛刻了，一一对照，能够满足条件人少之又少啊！
就算你住够5年，每年都报税交税，但总价不超50万的房子，大都市里，多伦多和温哥华就别想了，太难找，也就蒙特利尔看看吧~
工签持有者仍然可以买房，但需要满足2个条件：
（1）过去4年里要至少连续工作3年；（这个正式的工作还要具体查细则，应该要满足1年的工作时长，临时工不可以）
（2）过去4年至少有3年报税和交税记录
虽然对工签持有者并没有限制买房金额，如果满足上述两个条件的话，买个50万以上的房子也没问题，但很多工签持有人被卡在了工作年限和连续工作时间上。
通过以上对法案和规则的详细解读，我们不难看出，加拿大政府对减少外国资金进入房地产市场可谓煞费苦心。
在现行规则下，学签和工签入境的临时居民，在4-5年之内是买房无望的。
如果你是不满足如上条件的学签、工签持有者，目前人在加拿大境内旅游签持有者，尤其是尚在境外、准备登陆的留学生，有买房置业打算的，请你抓住最后两个月的时间窗口，尽快行动。
02
不到70天，还来得及买么？
从你看到这篇文章起，到2023年1月1日禁令生效的时间前，满打满算，不到70天的时间窗口。
现在持有学签或工签的朋友们，如果已经看上了心仪的房子，应尽快搞定offer。如果你12月底搞定offer，2023年交房也是不受禁令限制的。
还没开始看房又刚需的小伙伴，是否能赶上这最后一班车，就看你的执行力了。
在此先给没有在加拿大买过房的小伙伴科普一下，在魁北克省大概的买房流程和时间规划。
购房前：大约1周-1个月
和经纪人沟通自身买房需求（地段、房型、预算、资金状况等），挑选房子
购房中：大约2周-2个月
后续步骤：大约2周-1个月
总计用时：大约1.5个月-4个月
现在假设你买房的每一步足够顺利，我们把如上流程中的每个步骤所需的时间压缩到极致，让我们一起看一下，从搞定offer这个重要的时间节点往前倒推，你的买房时间表：
别指望在这个时间能做什么，绝大多数人都不想假期被打扰。
除非你的经纪人、卖家经纪人、卖家、公证师等都会配合你在这个时间完成offer签订
23号之前搞定offer是必须的，能早则早。银行审批贷款流程全部走完通常要14个工作日。拿到银行贷款审批之后，卖方才会签署offer解除条件，购房合同才能正式生效。
心仪的房子下了offer后，你需要时间等待卖家的反馈，因为可能不止你一个人要买这套房子，卖家会设定一个收offer的截止日期。
在收到若干offer后，卖家会评估愿意把房子卖给谁。虽然大多数情况下是出价高者得，但也不是所有的情况都是给出价最高的买家，也看买方的情况和诚意，比如是全款还是贷款，能不能尽快交接房屋等。
如果你已经看上了心仪的房子，需要尽快联系贷款经纪/银行信贷部评估你的资金状况，并且尽快从银行拿到贷款预批信。如果人不在加拿大的买家，还需要预先开立加拿大的银行账户等，这些都需要时间来提前准备。
因为下offer的时候，卖家看到你的贷款预批信，知道你接下来的资金能到位，对接受offer会很有帮助
留给咨询+看房的时间不到一个月了，你需要花时间了解资讯，想清楚买房的区域、户型、预算，然后开始紧锣密鼓地安排看房了。
如果你全职上学/上班的话，留给你看房的时间只有周末，满打满算也就七八天的时间，还得看你的买方经纪人的时间安排，以及市面上现有的房源状况。
所以，看到这里的小伙伴，赶快行动起来吧！搏一搏，单车变摩托，房客变房东~
✔ 这个时间表是九居根据购房常规流程所计划的，不包含任何意外情况和不可抗力（如政策变更、贷款未批、offer未被接受等）
✔ 主要针对买二手房的交易流程，新房或楼花购买不包含在此时间安排之列
✔ 时间表计划得严丝合缝，只是在一切步骤如期并顺利进行的情况下的理想状态，现实购房过程中，下offer的时间还得更往前计划，要考虑到卖家各种可能的变数
03
远程也能操作？必须能！
如果你人还没到加拿大，即将来留学/工作，那是不是就彻底赶不上这一班车了？
不是的。以上所说的步骤，一切皆可远程操作：
远程咨询，预约经纪人视频带看房，远程开加拿大银行账户，做贷款申请，远程下offer，电子签offer。只要在12月底之前完成以上步骤，你就不受新出法案的限制。
当然，如果人还没来，就先买一个房子，听起来风险有点高。但实际上，每年有很多人通过这种方式，在抵达加拿大之前，买好房子，人来了就直接入住了。
九居自己就远程买过不止一个房子，完全明白远程买房的顾虑。比如你会担心房子没亲眼看到房子，会不会有一些隐藏的问题，会不会有瑕疵，未来会不会后悔。
尤其在这样一个紧张的可操作性时间之内，完成一个人生重大决策，确实更要慎重。
九居能给到的建议：
一是审视自己的现状，权衡好“现在买房能有住处VS四五年内都要租房帮房东还房贷”的利弊；
二是资金情况规划，“现在上车利率高VS未来几年上车可能利率下降”，“现在房价回落VS未来几年可能的上涨空间”，哪个符合你当下和未来几年的资金状况；
三是自己尽可能多地了解有效信息，当你掌握的信息更全面、更多维度，你自己就能形成一个相对比较理智的判断，也不会轻易被带偏或上当了；
四是如果决定买，那一定要找一个专业能力过硬、服务效率高，人品靠谱的买家经纪人，能够在这个紧张的时间窗口里，不催不推，不徐不疾地把每件事都办妥当，确保12月底前能签好offer。
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