加拿大抵押和住房公司（CMHC）上周警告，魁北克房地产市场将同时出现房屋新开工数量、销售数量和房屋销售价格的“大幅下降”。

CMHC在“特殊的住房市场前景”报告中表示，预计到2021年中期开始回升之前，加拿大的房价将下降9％至18％，在产油地区下降多达25％。

本土主流媒体《Global News》和《Le Journal De Montreal》都撰文表示，未来魁省及蒙城的地产行业形势不容乐观，蒙特利尔的市场在经历过“辉煌”的2019年以后，2020年将是艰难的一年，到2022年底仍不会恢复。

九闻蒙城分析并采访业内资深人士，得出相反的观点：疫情导致了新开工量的大幅度减少，未来蒙城地产行业仍处在卖家市场，不会出现“大幅下跌”，更罔论“抄底。当然，疫情持续的程度、PEQ变政的发展都会是蒙城楼市变化的助推剂，但影响不会在短期内出现，从宏观层面看，目前还是偏乐观积极的。

CMHC预测，在整个加拿大，预计到2020年新屋开工量将比新冠病毒流行之前的水平下降51-75％。CMHC的副首席经济学家Patrick Perrier在报纸采访中说，在魁北克会更严重，新开工量最多可能会比之前下降80％。他说：“尽管建筑工地的活动已经恢复，但预计这种放缓将在今年第二季度和第三季度继续。然后它们将从明年开始逐渐恢复。 ”

CMHC还预计今年加拿大的转售数量将比在疫情爆发之前下降19％至29％,而魁北克，如果经济能够迅速复苏，那么可能”只会“下降15％，如果复苏不好，将达到24％。  

来，学一学供给、需求和价格之间的关系。在需求量不变的情况下说，供给减少了，价格只有上涨，没有下降的，如果觉得最粗浅的经济学知识还”太难不看“的话，那就体会一下老祖宗的成语：什么叫”奇货可居“？什么叫”物依稀为贵“？

所以，真心不理解为什么CMHC会得出一个”房屋新开工数量、销售数量和房屋销售价格的‘大幅下降’“的结论来。

不少媒体和个人都是线性思维的，谈到房屋销售价格将”大幅下跌“，立马就想到要”抄底“，一看到价格不会下跌，甚至可能会企稳甚至上涨，马上就会说：哦，散了散了，无利可图了。NO,真不是的，在一个相当健康的房地产市场里，狭义上的”抄底“是百年一遇的，但广义上的”抄底“是大有可为的——每天都是”底“。

“蒙城对本金要求很高，大部分要求是首付35%以上，新移民可以看国内的收入，本地人还要做收入和贷款的压力测试，高首付、高还贷能力的前提下，房子就不会被轻易的宣布破产。”王冠男说，如果房东不会宣布破产，房价自然没有腰斩的可能。

“2008年美国次贷危机，一些度假房、投资房是在呼啦啦的跌价甩卖，价格腰斩的都有，如果在那时买那种房子，才叫做‘抄底’。”地产经纪王冠男在接受媒体采访时说：“蒙城的房地产市场向来是非常稳健的，‘荣辱不惊’，在美国次贷危机时没有大幅度跌过，在2017年前后温哥华和多伦多市场疯狂上涨的时候，也没有跟着暴涨，不要用其他城市的思路来套用蒙城，每个地方都有自己的特点。在蒙城，我认为，无论什么时候买房都是在‘抄底’——相对于以后的价格，每天都是以前的‘底’。”

据介绍，蒙城的房价每年都稳健的维持在1%-3%的同比涨幅，虽然不多，但也是一个跑赢了CPI的速度。根据每个区域、每个房子的不同情况，整体价格会在5%左右波动，也是很正常的。“对于蒙城人来说，只要前年买的比去年便宜，去年买的比今年便宜，今年买的比明年便宜，放到十年二十年长时间距离来看，十年前比十年后便宜一大截，这就是抄底了。”王冠男说。

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加拿大房地产协会（CREA）周五表示，与已经疲弱的3月份相比，4月份加拿大的房屋销售继续下降，与去年同期相比，全国销售额下降57.6％。所有主要市场的销售均环比下降：大多伦多地区下降66.2％；蒙特利尔为64.4％；大温哥华地区下降了57.9％，菲沙河谷下降了54.8％。卡尔加里下跌53.1％；埃德蒙顿下跌了46.6％；温尼伯42％；汉密尔顿-伯灵顿大学59.8％；渥太华51.5％。

但是，这种减少是因为疫情控制、社交距离要求而造成的，并不能反应市场表现或者买家信息。据介绍，在今年的2、3、4月份，蒙城的地产协会为了保证买卖双方健康，是不允许带客看房的，所有地产经纪都要跟卖家说明：销售暂时停止，卖家可以取消，也可以等待社会秩序恢复。到了4月底，终于允许看房了，但只开放给4月15日前签了代理合约，买卖双方有意愿在7月底以前过户这一小批人群，而且在看房过程中还要戴上口罩和手套、填写健康声明表，1个经纪只能带1个买家上门。房地产市场的交易量下降，不少大家不想买，而是买不了。

据CREC的统统计，与去年同期相比，上个月在加拿大范围内的现有房屋销售下降了58％，但新上市的房地产数量与去年同期相比下降了59％。结果，销售与挂牌比率（一种用于评估市场条件有利于买卖双方的关键指标）目前为62％，而三月份为64％，二月份为65％。在通常情况下，要拥有内部人士所说的买方市场，销售与上市的比率要达到35％或更低。也就是说，当有很多房屋可供出售而买家相对较少时，购房者才可能会有更大的选择面和议价能力，但现在远远不是。目前来说，房地产市场还是牢不可破的卖家市场。

疫情带来加国和魁省的经济受损，使得大批人失业；魁省移民局突然进行PEQ改革，可能会让一大批国际工人和留学生离开魁省和蒙城，所以需求量可能会下降？可能，但不会是立竿见影的效果。

“当经济不好，股市下跌时，加拿大人并没有太好的投资渠道，也许资金还会选择从股市抽离出来进入楼市。”王冠男说：“另外，疫情结束之后，可能会有报复性消费，各种补助实际上都是在印钱，印钱放水之后，下一步原材料肯定会涨，引发一轮新的通货膨胀,而楼市，就是巨大的蓄水池。”

而PEQ变政带来的影响，有，但是不大。一方面政策会有延迟性，新政推出到学生或者工人做出反应，可能要一两年的时间，而一两年后，“可能这个政党已经下台，新的移民政策又出来了。”王冠男说：“移民对楼市的影响，少，而且慢。一方面，蒙特利尔只有1.5%的海外买家。另一方面，现在买房的人，可能是七八年前办移民的人，现在办移民的人，可能得五六年后才会进入市场。变政只是移民渠道发生改变，但移民是加拿大的‘基本国策’，魁省每年四五万、全国每年三十万的比例数据是不会变的。”

无论从利率、避险手段、投资方向、整体市场表现上看，蒙城的房地产市场，还是可以期待的。现在是楼市“冻住了”，有心人要时刻准备着，不打无准备的战，等待“开河”的那一天。

“数据只是数据，可以参考但不能相信。我们看到现在市场上还有不少房源是被房东HOLD住不放的，等疫情稍微缓解，他们让人看房的意愿提升，那时会是一个极好的买房机会。”王冠男说。

另外，经济变化对房地产市场的影响是滞后的，地产行业像一艘庞大的邮轮，停止和起步都会有惯性，需要比较长时间去反应。专家预测，疫情带来的影响也可能会在半年后出现，一方面是卖家在市场上房源增多的情况下，会考虑到经济不好而主动降价；另一方面是有些买家会受到经济影响而暂停买房。房源多、房价稍降、竞争对手减少，此消彼长，对于有购房意愿的人来说，这就是一个绝妙的机会了。

投资建议

蒙城哪个区域好？

专业人士的意见是：跟着华人买，蒙城华人多的地方，就是热门推荐区。

“现阶段，西山、西岛和南岸是华人买房的核心区。王冠男认为，相比而言，南岸的最理想的买房区域。“南岸的发展比西岛好。第一，南岸是个大陆，社区和城市规划可以扩建，可选择的也多，可以建更多的学校，商店，而西岛空间比较受限制；第二，西岛的卖家是英裔老人为主，因为年纪大了要从house搬到公寓区住，房子保养得很好，但装修是八十年代，九十年代的感觉，而南岸卖家是法裔年轻的中产阶级，他们处在上升阶段，换房是为了更大的追求，所以房子整体更新更好，装修花费舍得下本钱，房子更漂亮。”

什么户型最好？

王冠男以他接近20年的从业经验告诉大家：plex最好。

“plex是我最推荐的，它可以实现‘以房养房’，自己住一套，另外还可以有1-3套出租收租金，市场表现好的时候，租金可以把房贷、学校税、地税都覆盖了，相当于别人在帮你供房子。”

“plex在市场上体量不大，很多人买到手后不会再放出来，所以，如果有房源、地段合理、房子也适合的话，不要怕贵，赶紧买。买到就是抢到宝了。”

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